Appartement à vendre

Bien expiré

VilleDouai (59)

Surface81.3m²

Coût Total148 792€

Loyer Annuel9 377€

Rentabilité6.30%

Cashflow/mois-384€

Prix : 99 900 €

Surface : 81.3 m²

Prix au m² : 1 228,78 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 2/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23,85 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse, calme, Interphone

Laforêt Douai vous propose ce magnifique appartement situé au 2e étage d'une résidence calme avec ascenseur. Il vous offre vaste entrée avec placards de rangement, séjour de 23 m², cuisine aménagée, deux grandes chambres, salle de bains, toilettes, balcon/terrasse, garage en sous-sol et cave.

L'appartement est vendu loué 841 € / mois cc Taxe foncière 1645 €

Il n'attend que vous, à venir visiter sans tarder Copropriété de 216 lots - dont 72 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3104.00 euros.

Ville : Douai

Département : Nord

Région : Hauts de France

Code postal : 59500

Coordonnées : 50.359070, 3.074791

Total : 148 792€

Prix d'acquisition : 99 900€

Travaux : 40 900€

Valeur du bien : 140 800€

Frais de notaire : 7 992€

Coût estimé : 7 992€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 81.3m²

Loyer prédit : 9.61€/m²/mois

Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois

Loyer total estimé : 781€/mois

Loyer annuel estimé : 9377€/an

Fourchette totale : 615€ - 992€/mois

Fourchette annuelle : 7384€ - 11909€/an

Rentabilité brute :6.30%

Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.00%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 517,58 €/m²

Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :123 379 €

Prix d'achat :99 900 €

Décote à l'achat :-23 479€ (-19.0%)

Marge achat-revente :-25 413€ (-20.6%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :148 792€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,97€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.35%

Assurance emprunteur :37,20€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 770,17€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 099,51€

Coût de l'assurance :11 159,40€

Taxe foncière : 1 645,00€/an

Soit par mois : 137,08€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 258,67€/mois

Soit par an : 3 104,04€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 781,43€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 165,92€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-384,49€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 166 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 81.3 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans le salon

Quantité: environ 20 m²

Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(503 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:8 500€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:7 200€
Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres:2 400€
Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Salon:800€
Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois

Revenus locatifs annuels : 9 377 €/an

Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 921 €/an

Base de calcul : Emprunt de 148 792 € à 3.35% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 446 €/an

Calcul : 37 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 645 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 3 104 €/an

Calcul : 259 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 016 €

Revenus locatifs : +9 377 €

Charges déductibles : -51 016 €

Résultat foncier Année 1 : -41 639 €(Déficit de 41 639 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 20 239 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 116 €/an

Revenus locatifs : +9 377 €

Charges déductibles : -10 116 €

Résultat foncier Années 2+ : -739 €/an(Déficit de 739 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20238.93 € reporté.

Prix d'achat du bien : 99 900 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 361 €/an

Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	9 377 €	51 021 €	4 925 €	-41 644 €	21 400 €	20 244 €	20 244 €
2	9 565 €	9 989 €	4 794 €	-424 €	424 €	-	20 244 €
3	9 756 €	9 853 €	4 658 €	-97 €	97 €	-	20 244 €
4	9 951 €	9 712 €	4 517 €	239 €	-	-	20 005 €
5	10 150 €	9 567 €	4 371 €	583 €	-	-	19 421 €
6	10 353 €	9 416 €	4 221 €	937 €	-	-	18 485 €
7	10 560 €	9 261 €	4 065 €	1 300 €	-	-	17 185 €
8	10 771 €	9 100 €	3 904 €	1 672 €	-	-	15 513 €
9	10 987 €	8 933 €	3 738 €	2 054 €	-	-	13 460 €
10	11 207 €	8 761 €	3 566 €	2 445 €	-	-	11 014 €
11	11 431 €	8 583 €	3 388 €	2 847 €	-	-	8 167 €
12	11 659 €	8 399 €	3 204 €	3 260 €	-	-	-
13	11 893 €	8 209 €	3 014 €	3 683 €	-	-	-
14	12 130 €	8 012 €	2 817 €	4 118 €	-	-	-
15	12 373 €	7 809 €	2 614 €	4 564 €	-	-	-
16	12 620 €	7 599 €	2 403 €	5 022 €	-	-	-
17	12 873 €	7 381 €	2 186 €	5 492 €	-	-	-
18	13 130 €	7 156 €	1 961 €	5 974 €	-	-	-
19	13 393 €	6 924 €	1 728 €	6 469 €	-	-	-
20	13 661 €	6 683 €	1 488 €	6 977 €	-	-	-
21	13 934 €	6 435 €	1 239 €	7 499 €	-	-	-
22	14 213 €	6 178 €	982 €	8 035 €	-	-	-
23	14 497 €	5 912 €	717 €	8 585 €	-	-	-
24	14 787 €	5 637 €	442 €	9 150 €	-	-	-
25	15 083 €	5 353 €	158 €	9 730 €	-	-	-
TOTAL	300 354 €	241 885 €	71 100 €	58 469 €	21 922 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 576 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 469 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 377 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 969 €	-6 420 €	+8 389 €
2	+1 969 €	-127 €	+2 096 €
3	+1 969 €	-29 €	+1 998 €
4	+1 969 €	0 €	+1 969 €
5	+1 969 €	0 €	+1 969 €
6	+1 969 €	0 €	+1 969 €
7	+1 969 €	0 €	+1 969 €
8	+1 969 €	0 €	+1 969 €
9	+1 969 €	0 €	+1 969 €
10	+1 969 €	0 €	+1 969 €
11	+1 969 €	0 €	+1 969 €
12	+1 969 €	+978 €	+991 €
13	+1 969 €	+1 105 €	+864 €
14	+1 969 €	+1 235 €	+734 €
15	+1 969 €	+1 369 €	+600 €
16	+1 969 €	+1 507 €	+462 €
17	+1 969 €	+1 647 €	+322 €
18	+1 969 €	+1 792 €	+177 €
19	+1 969 €	+1 941 €	+28 €
20	+1 969 €	+2 093 €	-124 €
21	+1 969 €	+2 250 €	-281 €
22	+1 969 €	+2 410 €	-441 €
23	+1 969 €	+2 575 €	-606 €
24	+1 969 €	+2 745 €	-776 €
25	+1 969 €	+2 919 €	-950 €
Total	+49 225 €	+19 991 €	+29 234 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour