Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Bel appartement 5 pièces Évry-Courcouronnes

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface95m²
Coût Total215 660€
Loyer Annuel16 952€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 192 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 021,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Rare à la vente - appartement 5 pièces 95m2 situé au 1er étage d’un immeuble de 4 étages, dans une résidence calme, arborée et bien entretenue, dans le quartier sud d'Evry.

Appartement traversant lumineux sans vis-à-vis, avec grand balcon, salon-salle à manger, 3 chambres, 1 dressing et un très grand placard. Belle cuisine séparée équipée avec cellier. Double vitrage et volets roulants électrique récents.

Autres caractéristiques : porte blindée, cave, interphone, une place de parking privée et parking libre dans la résidence.

Charges mensuelle : environ 250 € (chauffage urbain par géothermie et eau froide compris).

Parc dans la résidence, commerces à proximité, gare RER à 10 minutes à pied, hôpital Corbeil à 1,3 km, écoles très proches.

Plus de photos sur demande.

Agences s’abstenir

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.628330, 2.450150
Total : 215 660€
Prix d'acquisition : 192 000€
Travaux : 8 300€
Valeur du bien : 200 300€
Frais de notaire : 15 360€
Coût estimé : 15 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1413€/mois
Loyer annuel estimé : 16952€/an
Fourchette totale : 969€ - 2060€/mois
Fourchette annuelle : 11625€ - 24720€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 042,27 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 016 €
Prix d'achat :192 000 €
Décote à l'achat :-2 016€ (-1.0%)
Marge achat-revente :-21 644€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 131,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 773,97€
Coût de l'assurance :18 870,25€
Taxe foncière : 1 695,17€/an
Soit par mois : 141,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 412,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chauffage urbain par géothermie déjà en place.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 300 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, chauffage urbain par géothermie déjà en place.
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant peinture et vérification de l'électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 413 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 952 €/an
Calcul : 1 413 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 695 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 989 €
Revenus locatifs : +16 952 €
Charges déductibles : -20 989 €
Résultat foncier Année 1 : -4 037 €(Déficit de 4 037 €)
Imputable sur revenu global : 4 037 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 689 €/an
Revenus locatifs : +16 952 €
Charges déductibles : -12 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 263 €/an
Prix d'achat du bien : 192 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800 €(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 952 €20 996 €7 246 €-4 044 €4 044 €--
217 291 €12 504 €7 054 €4 787 €---
317 637 €12 305 €6 855 €5 332 €---
417 989 €12 099 €6 649 €5 891 €---
518 349 €11 886 €6 436 €6 463 €---
618 716 €11 665 €6 215 €7 051 €---
719 090 €11 437 €5 987 €7 653 €---
819 472 €11 201 €5 751 €8 271 €---
919 862 €10 957 €5 507 €8 904 €---
1020 259 €10 705 €5 255 €9 554 €---
1120 664 €10 444 €4 994 €10 220 €---
1221 077 €10 174 €4 724 €10 904 €---
1321 499 €9 894 €4 444 €11 605 €---
1421 929 €9 605 €4 155 €12 324 €---
1522 367 €9 306 €3 856 €13 062 €---
1622 815 €8 996 €3 546 €13 818 €---
1723 271 €8 676 €3 226 €14 595 €---
1823 736 €8 345 €2 895 €15 392 €---
1924 211 €8 002 €2 552 €16 209 €---
2024 695 €7 648 €2 198 €17 048 €---
2125 189 €7 281 €1 831 €17 908 €---
2225 693 €6 902 €1 452 €18 791 €---
2326 207 €6 509 €1 059 €19 698 €---
2426 731 €6 103 €653 €20 628 €---
2527 266 €5 683 €233 €21 583 €---
TOTAL542 968 €249 323 €104 774 €293 644 €4 044 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 213 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 560 €-1 213 €+4 773 €
2+3 560 €+1 436 €+2 124 €
3+3 560 €+1 600 €+1 960 €
4+3 560 €+1 767 €+1 793 €
5+3 560 €+1 939 €+1 621 €
6+3 560 €+2 115 €+1 445 €
7+3 560 €+2 296 €+1 264 €
8+3 560 €+2 481 €+1 079 €
9+3 560 €+2 671 €+889 €
10+3 560 €+2 866 €+694 €
11+3 560 €+3 066 €+494 €
12+3 560 €+3 271 €+289 €
13+3 560 €+3 481 €+79 €
14+3 560 €+3 697 €-137 €
15+3 560 €+3 918 €-358 €
16+3 560 €+4 146 €-586 €
17+3 560 €+4 378 €-818 €
18+3 560 €+4 617 €-1 057 €
19+3 560 €+4 863 €-1 303 €
20+3 560 €+5 114 €-1 554 €
21+3 560 €+5 372 €-1 812 €
22+3 560 €+5 637 €-2 077 €
23+3 560 €+5 909 €-2 349 €
24+3 560 €+6 188 €-2 628 €
25+3 560 €+6 475 €-2 915 €
Total+89 000 €+88 093 €+907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →