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appartement vente 4 pieces chatellerault 97m2

VilleChâtellerault (86)
Surface97
Coût Total141 380
Loyer Annuel10 115
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 989,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Châtellerault centre, situé au 50 rue Pierre Abelin, découvrez cet appartement 5 pièces de 97 m2 au dernier étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur et parking privatif.Il se compose d'une entrée, d'un grand séjour lumineux de 33 m 2 avec balcon, d'une cuisine équipée, d'une arrière cuisine, d'un wc, d'une salle d'eau, de 3 chambres dont une avec salle d'eau privative. L'ensemble se complète par un parking et une cave. L'appartement est lumineux, fenêtres en double vitrage. A visiter sans tarder !

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 66 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 94€ par mois (soit 1128 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 379 et classe CLIMAT F indice 75. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sophie Charles mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de poitiers sous le numéro 799538087, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Total : 141 380
Prix d'acquisition : 96 000
Travaux : 37 700
Valeur du bien : 133 700
Frais de notaire : 7 680
Coût estimé : 7 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 843€/mois
Loyer annuel estimé : 10115€/an
Fourchette totale : 654€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 7845€ - 13041€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 181,82 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 637
Prix d'achat :96 000
Décote à l'achat :-18 637 (-16.3%)
Marge achat-revente :-26 743€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 380
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 686,56
Coût de l'assurance :12 370,75
Taxe foncière : 1 011,46€/an
Soit par mois : 84,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 842,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec des installations modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 115 €/an
Calcul : 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 380 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 080
Revenus locatifs : +10 115
Charges déductibles : -45 080
Résultat foncier Année 1 : -34 965(Déficit de 34 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 565
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 380 €/an
Revenus locatifs : +10 115
Charges déductibles : -7 380
Résultat foncier Années 2+ : 2 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13565.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 11545 0854 750-34 97021 400 €13 570 €13 570 €
210 3177 2594 6243 058--10 512 €
310 5237 1284 4943 395--7 116 €
410 7346 9934 3593 741--3 376 €
510 9486 8534 2194 095---
611 1676 7094 0754 458---
711 3916 5593 9254 831---
811 6196 4053 7715 214---
911 8516 2453 6115 606---
1012 0886 0793 4456 009---
1112 3305 9083 2746 422---
1212 5765 7313 0976 845---
1312 8285 5482 9137 280---
1413 0845 3582 7247 726---
1513 3465 1622 5288 184---
1613 6134 9592 3258 654---
1713 8854 7492 1159 136---
1814 1634 5321 8989 631---
1914 4464 3071 67310 139---
2014 7354 0751 44110 660---
2115 0303 8351 20011 195---
2215 3303 58695211 744---
2315 6373 32969412 308---
2415 9503 06242812 887---
2516 2692 78715313 482---
TOTAL323 974172 24468 687151 73021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 730
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 124-6 420+8 544
2+2 1240+2 124
3+2 1240+2 124
4+2 1240+2 124
5+2 124+216+1 908
6+2 124+1 338+786
7+2 124+1 449+675
8+2 124+1 564+560
9+2 124+1 682+442
10+2 124+1 803+321
11+2 124+1 926+198
12+2 124+2 054+70
13+2 124+2 184-60
14+2 124+2 318-194
15+2 124+2 455-331
16+2 124+2 596-472
17+2 124+2 741-617
18+2 124+2 889-765
19+2 124+3 042-918
20+2 124+3 198-1 074
21+2 124+3 359-1 235
22+2 124+3 523-1 399
23+2 124+3 693-1 569
24+2 124+3 866-1 742
25+2 124+4 045-1 921
Total+53 100+45 519+7 581
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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