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appartement vente 4 pieces chatellerault 97m2

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface97m²
Coût Total141 380€
Loyer Annuel10 115€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 989,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Châtellerault centre, situé au 50 rue Pierre Abelin, découvrez cet appartement 5 pièces de 97 m2 au dernier étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur et parking privatif.Il se compose d'une entrée, d'un grand séjour lumineux de 33 m 2 avec balcon, d'une cuisine équipée, d'une arrière cuisine, d'un wc, d'une salle d'eau, de 3 chambres dont une avec salle d'eau privative. L'ensemble se complète par un parking et une cave. L'appartement est lumineux, fenêtres en double vitrage. A visiter sans tarder !

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 66 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 94€ par mois (soit 1128 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 379 et classe CLIMAT F indice 75. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sophie Charles mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de poitiers sous le numéro 799538087, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Total : 141 380€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 133 700€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 843€/mois
Loyer annuel estimé : 10115€/an
Fourchette totale : 654€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 7845€ - 13041€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 181,82 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 637 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-18 637€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-26 743€ (-23.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 686,56€
Coût de l'assurance :12 370,75€
Taxe foncière : 1 011,46€/an
Soit par mois : 84,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 842,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec des installations modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 115 €/an
Calcul : 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 080 €
Revenus locatifs : +10 115 €
Charges déductibles : -45 080 €
Résultat foncier Année 1 : -34 965 €(Déficit de 34 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 380 €/an
Revenus locatifs : +10 115 €
Charges déductibles : -7 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13565.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 115 €45 085 €4 750 €-34 970 €21 400 €13 570 €13 570 €
210 317 €7 259 €4 624 €3 058 €--10 512 €
310 523 €7 128 €4 494 €3 395 €--7 116 €
410 734 €6 993 €4 359 €3 741 €--3 376 €
510 948 €6 853 €4 219 €4 095 €---
611 167 €6 709 €4 075 €4 458 €---
711 391 €6 559 €3 925 €4 831 €---
811 619 €6 405 €3 771 €5 214 €---
911 851 €6 245 €3 611 €5 606 €---
1012 088 €6 079 €3 445 €6 009 €---
1112 330 €5 908 €3 274 €6 422 €---
1212 576 €5 731 €3 097 €6 845 €---
1312 828 €5 548 €2 913 €7 280 €---
1413 084 €5 358 €2 724 €7 726 €---
1513 346 €5 162 €2 528 €8 184 €---
1613 613 €4 959 €2 325 €8 654 €---
1713 885 €4 749 €2 115 €9 136 €---
1814 163 €4 532 €1 898 €9 631 €---
1914 446 €4 307 €1 673 €10 139 €---
2014 735 €4 075 €1 441 €10 660 €---
2115 030 €3 835 €1 200 €11 195 €---
2215 330 €3 586 €952 €11 744 €---
2315 637 €3 329 €694 €12 308 €---
2415 950 €3 062 €428 €12 887 €---
2516 269 €2 787 €153 €13 482 €---
TOTAL323 974 €172 244 €68 687 €151 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 124 €-6 420 €+8 544 €
2+2 124 €0 €+2 124 €
3+2 124 €0 €+2 124 €
4+2 124 €0 €+2 124 €
5+2 124 €+216 €+1 908 €
6+2 124 €+1 338 €+786 €
7+2 124 €+1 449 €+675 €
8+2 124 €+1 564 €+560 €
9+2 124 €+1 682 €+442 €
10+2 124 €+1 803 €+321 €
11+2 124 €+1 926 €+198 €
12+2 124 €+2 054 €+70 €
13+2 124 €+2 184 €-60 €
14+2 124 €+2 318 €-194 €
15+2 124 €+2 455 €-331 €
16+2 124 €+2 596 €-472 €
17+2 124 €+2 741 €-617 €
18+2 124 €+2 889 €-765 €
19+2 124 €+3 042 €-918 €
20+2 124 €+3 198 €-1 074 €
21+2 124 €+3 359 €-1 235 €
22+2 124 €+3 523 €-1 399 €
23+2 124 €+3 693 €-1 569 €
24+2 124 €+3 866 €-1 742 €
25+2 124 €+4 045 €-1 921 €
Total+53 100 €+45 519 €+7 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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