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Appartement à vendre

VilleGagny (93)
Surface73.55m²
Coût Total229 420€
Loyer Annuel14 732€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 73.55 m²
Prix au m² : 2 161,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

ORPI GAGNY vous propose cet appartement de 73 m², situé en plein centre-ville, à moins de 10 minutes à pied de la gare et à proximité immédiate des écoles et des commerces. Ce bien offre de beaux volumes et un réel potentiel d'aménagement, avec la possibilité de créer une troisième chambre. Il se compose d'un séjour spacieux, d'une cuisine indépendante, de deux belles chambres, d'une salle de bains ainsi que de nombreux rangements. À rénover selon vos envies, l'appartement dispose également d'un box et d'une cave. Idéal pour un projet familial, dans un secteur vivant, pratique et recherché. À visiter sans tarder ! Référence agence : 785

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.886408, 2.532823
Total : 229 420€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 57 700€
Valeur du bien : 216 700€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.55m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1228€/mois
Loyer annuel estimé : 14732€/an
Fourchette totale : 1008€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 12094€ - 17945€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 207,55 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 915 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-76 915€ (-32.6%)
Marge achat-revente :6 495€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 877,87€
Coût de l'assurance :20 074,25€
Taxe foncière : 1 473,16€/an
Soit par mois : 122,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 700 €(785 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 228 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 732 €/an
Calcul : 1 228 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 420 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 951 €
Revenus locatifs : +14 732 €
Charges déductibles : -67 951 €
Résultat foncier Année 1 : -53 219 €(Déficit de 53 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 251 €/an
Revenus locatifs : +14 732 €
Charges déductibles : -10 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31819.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 732 €67 958 €7 982 €-53 227 €21 400 €31 827 €31 827 €
215 026 €10 050 €7 774 €4 976 €--26 850 €
315 327 €9 834 €7 558 €5 493 €--21 357 €
415 633 €9 610 €7 334 €6 023 €--15 334 €
515 946 €9 378 €7 102 €6 568 €--8 766 €
616 265 €9 138 €6 862 €7 127 €--1 640 €
716 590 €8 890 €6 613 €7 701 €---
816 922 €8 632 €6 356 €8 290 €---
917 260 €8 365 €6 089 €8 895 €---
1017 606 €8 089 €5 813 €9 517 €---
1117 958 €7 803 €5 527 €10 155 €---
1218 317 €7 506 €5 230 €10 810 €---
1318 683 €7 200 €4 923 €11 484 €---
1419 057 €6 882 €4 605 €12 175 €---
1519 438 €6 552 €4 276 €12 886 €---
1619 827 €6 211 €3 935 €13 616 €---
1720 223 €5 858 €3 582 €14 366 €---
1820 628 €5 492 €3 216 €15 136 €---
1921 040 €5 113 €2 837 €15 928 €---
2021 461 €4 720 €2 444 €16 741 €---
2121 890 €4 313 €2 037 €17 577 €---
2222 328 €3 892 €1 616 €18 436 €---
2322 775 €3 456 €1 180 €19 319 €---
2423 230 €3 004 €728 €20 226 €---
2523 695 €2 536 €260 €21 159 €---
TOTAL471 856 €230 481 €115 878 €241 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 094 €-6 420 €+9 514 €
2+3 094 €0 €+3 094 €
3+3 094 €0 €+3 094 €
4+3 094 €0 €+3 094 €
5+3 094 €0 €+3 094 €
6+3 094 €0 €+3 094 €
7+3 094 €+1 818 €+1 276 €
8+3 094 €+2 487 €+607 €
9+3 094 €+2 669 €+425 €
10+3 094 €+2 855 €+239 €
11+3 094 €+3 046 €+48 €
12+3 094 €+3 243 €-149 €
13+3 094 €+3 445 €-351 €
14+3 094 €+3 653 €-559 €
15+3 094 €+3 866 €-772 €
16+3 094 €+4 085 €-991 €
17+3 094 €+4 310 €-1 216 €
18+3 094 €+4 541 €-1 447 €
19+3 094 €+4 778 €-1 684 €
20+3 094 €+5 022 €-1 928 €
21+3 094 €+5 273 €-2 179 €
22+3 094 €+5 531 €-2 437 €
23+3 094 €+5 796 €-2 702 €
24+3 094 €+6 068 €-2 974 €
25+3 094 €+6 348 €-3 254 €
Total+77 350 €+72 413 €+4 937 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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