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Appartement à vendre

VilleAmou (40)
Surface108m²
Coût Total181 220€
Loyer Annuel10 342€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 194,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 45 m²), 2 chambres, Balcon, calme

Au coeur du village d'Amou, réputé pour sa qualité de vie et ses platanes centenaires, venez découvrir cet agréable appartement d'environ 110 m² habitables répartis sur deux niveaux. Un lieu de vie plein de charme et d'authenticité, situé dans une rue particulièrement calme, tout en vous offrant une vraie vie de quartier « tout à pied » (commerces, services, écoles et animation locale).

Description du bien Au Rez-de-Chaussée : Pièce de vie lumineuse & chaleureuse : Un bel espace de séjour agrémenté d'une cheminée (foyer ouvert), idéal pour vos soirées d'hiver. Cuisine esprit verrière : Baignée de lumière, la cuisine offre un style très tendance et convivial tout en restant ouverte sur le séjour. Espace technique : Une buanderie pratique pour le rangement et la machine à laver.

Un bel escalier escalier en bois vous conduit à l'étage. Espace nuit : 2 belles chambres spacieuses mettant en valeur un beau parquet ancien. Salle de bain : Fonctionnelle, comprenant également les WC.

Le petit plus : Un charmant petit balcon intérieur surplombant la cuisine, apportant cachet, originalité et lumière supplémentaire.

Caractéristiques techniques & Diagnostics État général : Bon état, prêt à accueillir ses nouveaux occupants. Chauffage : Électrique. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Classe D

Cet appartement vous permettra de profiter pleinement d'une vie locale active ; contactez-moi pour une visite !

Ville : Amou
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40330
Coordonnées : 43.599307, -0.745061
Total : 181 220€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 41 900€
Valeur du bien : 170 900€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10342€/an
Fourchette totale : 709€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 8510€ - 12568€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :802,08 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :86 625 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+42 375€ (+48.9%)
Marge achat-revente :-94 595€ (-109.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :72,49€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 959,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 864,52€
Coût de l'assurance :21 746,40€
Taxe foncière : 1 034,18€/an
Soit par mois : 86,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 045,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus performant (ex: pompe à chaleur air/air)
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de l'électricité et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un léger rafraîchissement est conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais un léger rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais un léger rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 342 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 220 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 689 €
Revenus locatifs : +10 342 €
Charges déductibles : -49 689 €
Résultat foncier Année 1 : -39 347 €(Déficit de 39 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 789 €/an
Revenus locatifs : +10 342 €
Charges déductibles : -7 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17947.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 342 €49 695 €5 891 €-39 353 €21 400 €17 953 €17 953 €
210 549 €7 636 €5 732 €2 912 €--15 041 €
310 760 €7 472 €5 568 €3 287 €--11 753 €
410 975 €7 303 €5 399 €3 672 €--8 081 €
511 194 €7 127 €5 223 €4 067 €--4 014 €
611 418 €6 946 €5 042 €4 472 €---
711 647 €6 759 €4 855 €4 887 €---
811 880 €6 566 €4 662 €5 313 €---
912 117 €6 366 €4 462 €5 751 €---
1012 359 €6 160 €4 256 €6 200 €---
1112 607 €5 946 €4 042 €6 660 €---
1212 859 €5 726 €3 822 €7 133 €---
1313 116 €5 498 €3 594 €7 618 €---
1413 378 €5 263 €3 359 €8 116 €---
1513 646 €5 019 €3 115 €8 626 €---
1613 919 €4 768 €2 864 €9 151 €---
1714 197 €4 508 €2 604 €9 689 €---
1814 481 €4 240 €2 336 €10 242 €---
1914 771 €3 962 €2 058 €10 809 €---
2015 066 €3 675 €1 771 €11 391 €---
2115 367 €3 379 €1 475 €11 988 €---
2215 675 €3 073 €1 169 €12 602 €---
2315 988 €2 756 €852 €13 232 €---
2416 308 €2 429 €525 €13 879 €---
2516 634 €2 091 €187 €14 543 €---
TOTAL331 252 €174 366 €84 865 €156 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 342 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 172 €-6 420 €+8 592 €
2+2 172 €0 €+2 172 €
3+2 172 €0 €+2 172 €
4+2 172 €0 €+2 172 €
5+2 172 €0 €+2 172 €
6+2 172 €+137 €+2 035 €
7+2 172 €+1 466 €+706 €
8+2 172 €+1 594 €+578 €
9+2 172 €+1 725 €+447 €
10+2 172 €+1 860 €+312 €
11+2 172 €+1 998 €+174 €
12+2 172 €+2 140 €+32 €
13+2 172 €+2 285 €-113 €
14+2 172 €+2 435 €-263 €
15+2 172 €+2 588 €-416 €
16+2 172 €+2 745 €-573 €
17+2 172 €+2 907 €-735 €
18+2 172 €+3 072 €-900 €
19+2 172 €+3 243 €-1 071 €
20+2 172 €+3 417 €-1 245 €
21+2 172 €+3 597 €-1 425 €
22+2 172 €+3 781 €-1 609 €
23+2 172 €+3 970 €-1 798 €
24+2 172 €+4 164 €-1 992 €
25+2 172 €+4 363 €-2 191 €
Total+54 300 €+47 066 €+7 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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