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maison vente 6 pieces evaux les bains 126m2

Bien expiré
VilleÉvaux-les-Bains (23)
Surface126m²
Coût Total115 560€
Loyer Annuel10 067€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 793,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison située dans la ville thermale d'Evaux-les-Bains d'une superficie de 126m2 avec 6 pièces, un garage, nombreuses dépendance sur un vaste terrain d'environ 1488m2

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une cuisine, une salle à manger conviviale, une buanderie pratique, et une salle d'eau avec WC, l'ensemble donne sur une véranda pleine de lumière.

A l'étage, un palier qui dessert quatre chambres dont deux sont en enfilade. L'une des chambres possède ses propres WC et un lavabo.

Tout à l'égout, chauffage centrale au gaz, les toitures sont en bonnes états

Un garage indépendant de 70m2, nombreuses dépendance de près de 200m2 vous apporterons un bon espace de rangement, tandis que le vaste terrain offre de multiples possibilités d'aménagement pour créer un jardin à votre image.

À proximité vous trouverez, des commerces, des écoles, une pharmacie, une banque, la poste, médecin.

Situé à 6mn de Chambon-Sur-Voueize pour le collège. Situé à 28mn de Montluçon pour tous commerces Situé à 3H30 de Paris

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 478 et classe CLIMAT G indice 103. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Regis Boursaud mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de GUERET sous le numéro 850519703, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Évaux-les-Bains
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23110
Total : 115 560€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 7 560€
Valeur du bien : 107 560€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10067€/an
Fourchette totale : 653€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 7835€ - 12936€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :849,11 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 987 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-6 987€ (-6.5%)
Marge achat-revente :-8 573€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 327,32€
Coût de l'assurance :10 111,50€
Taxe foncière : 1 006,72€/an
Soit par mois : 83,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 478 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessitant rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, y compris peinture et vérification des installations
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et vérification des installations électriques
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.7/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 560 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 560€
    Isolation combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évaux-les-Bains. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 560€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 560€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 067 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 560 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 862 €
Revenus locatifs : +10 067 €
Charges déductibles : -12 862 €
Résultat foncier Année 1 : -2 795 €(Déficit de 2 795 €)
Imputable sur revenu global : 2 795 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 302 €/an
Revenus locatifs : +10 067 €
Charges déductibles : -5 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 765 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 067 €12 865 €3 894 €-2 798 €2 798 €--
210 269 €5 202 €3 791 €5 066 €---
310 474 €5 095 €3 684 €5 379 €---
410 683 €4 985 €3 574 €5 699 €---
510 897 €4 870 €3 459 €6 027 €---
611 115 €4 752 €3 341 €6 363 €---
711 337 €4 630 €3 219 €6 708 €---
811 564 €4 503 €3 092 €7 061 €---
911 795 €4 372 €2 961 €7 423 €---
1012 031 €4 236 €2 825 €7 795 €---
1112 272 €4 096 €2 685 €8 176 €---
1212 517 €3 951 €2 540 €8 566 €---
1312 768 €3 801 €2 390 €8 967 €---
1413 023 €3 645 €2 234 €9 378 €---
1513 283 €3 485 €2 073 €9 799 €---
1613 549 €3 318 €1 907 €10 231 €---
1713 820 €3 146 €1 735 €10 674 €---
1814 097 €2 968 €1 557 €11 128 €---
1914 378 €2 784 €1 373 €11 595 €---
2014 666 €2 593 €1 182 €12 073 €---
2114 959 €2 396 €985 €12 563 €---
2215 259 €2 192 €781 €13 067 €---
2315 564 €1 981 €570 €13 583 €---
2415 875 €1 762 €351 €14 112 €---
2516 192 €1 537 €125 €14 656 €---
TOTAL322 456 €99 167 €56 327 €223 289 €2 798 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 839 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 114 €-839 €+2 953 €
2+2 114 €+1 520 €+594 €
3+2 114 €+1 614 €+500 €
4+2 114 €+1 710 €+404 €
5+2 114 €+1 808 €+306 €
6+2 114 €+1 909 €+205 €
7+2 114 €+2 012 €+102 €
8+2 114 €+2 118 €-4 €
9+2 114 €+2 227 €-113 €
10+2 114 €+2 338 €-224 €
11+2 114 €+2 453 €-339 €
12+2 114 €+2 570 €-456 €
13+2 114 €+2 690 €-576 €
14+2 114 €+2 813 €-699 €
15+2 114 €+2 940 €-826 €
16+2 114 €+3 069 €-955 €
17+2 114 €+3 202 €-1 088 €
18+2 114 €+3 339 €-1 225 €
19+2 114 €+3 478 €-1 364 €
20+2 114 €+3 622 €-1 508 €
21+2 114 €+3 769 €-1 655 €
22+2 114 €+3 920 €-1 806 €
23+2 114 €+4 075 €-1 961 €
24+2 114 €+4 234 €-2 120 €
25+2 114 €+4 397 €-2 283 €
Total+52 850 €+66 987 €+-14 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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