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Appartement avec terrasse et parking privatif – Hyper centre de Bourges

VilleBourges (18)
Surface103m²
Coût Total184 180€
Loyer Annuel11 531€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 456,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À l'arrière de la rue d'Auron, dans un environnement calme et recherché, nous vous proposons un appartement de 103 m² situé au sein de la résidence Florentin Labbé, une copropriété sécurisée avec ascenseur.

Cet appartement offre aujourd'hui une belle opportunité de rénovation pour créer un intérieur moderne et parfaitement adapté à vos envies.

L'agencement est particulièrement fonctionnel avec une entrée équipée de placards, un séjour lumineux, une cuisine indépendante, un bureau pouvant facilement être intégré à la pièce de vie, trois chambres, une salle de bains avec baignoire et douche ainsi qu'un WC indépendant. Un débarras et une pièce supplémentaire pouvant accueillir une buanderie viennent compléter l'ensemble.

Vous profiterez également d'une agréable terrasse d'environ 10 m² exposée Ouest, accessible depuis le séjour et la cuisine, ainsi que d'une place de parking privative.

Espace communs en sous-sol pour entreposer des vélos

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.080356, 2.393010
Total : 184 180€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 22 180€
Valeur du bien : 172 180€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11531€/an
Fourchette totale : 732€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 8779€ - 15146€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 650,28 €/m²
Basé sur :388 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 978 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-19 978€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-14 202€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :73,67€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 975,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 250,68€
Coût de l'assurance :22 101,60€
Taxe foncière : 1 153,11€/an
Soit par mois : 96,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 960,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 071,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 180 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 180€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 531 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 180 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 198 €
Revenus locatifs : +11 531 €
Charges déductibles : -30 198 €
Résultat foncier Année 1 : -18 667 €(Déficit de 18 667 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 967 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 018 €/an
Revenus locatifs : +11 531 €
Charges déductibles : -8 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7967.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 531 €30 204 €5 987 €-18 673 €10 700 €7 973 €7 973 €
211 762 €7 863 €5 826 €3 899 €--4 074 €
311 997 €7 696 €5 659 €4 301 €---
412 237 €7 524 €5 487 €4 713 €---
512 482 €7 346 €5 309 €5 136 €---
612 731 €7 162 €5 125 €5 569 €---
712 986 €6 972 €4 935 €6 014 €---
813 246 €6 775 €4 738 €6 470 €---
913 511 €6 572 €4 535 €6 938 €---
1013 781 €6 362 €4 325 €7 418 €---
1114 056 €6 146 €4 108 €7 911 €---
1214 337 €5 922 €3 884 €8 416 €---
1314 624 €5 690 €3 653 €8 934 €---
1414 917 €5 451 €3 414 €9 466 €---
1515 215 €5 203 €3 166 €10 012 €---
1615 519 €4 948 €2 911 €10 571 €---
1715 830 €4 684 €2 647 €11 146 €---
1816 146 €4 411 €2 374 €11 735 €---
1916 469 €4 129 €2 092 €12 340 €---
2016 799 €3 837 €1 800 €12 961 €---
2117 135 €3 536 €1 499 €13 598 €---
2217 477 €3 225 €1 188 €14 252 €---
2317 827 €2 903 €866 €14 923 €---
2418 183 €2 571 €534 €15 612 €---
2518 547 €2 228 €190 €16 320 €---
TOTAL369 344 €159 360 €86 251 €209 984 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 422 €-3 210 €+5 632 €
2+2 422 €0 €+2 422 €
3+2 422 €+68 €+2 354 €
4+2 422 €+1 414 €+1 008 €
5+2 422 €+1 541 €+881 €
6+2 422 €+1 671 €+751 €
7+2 422 €+1 804 €+618 €
8+2 422 €+1 941 €+481 €
9+2 422 €+2 081 €+341 €
10+2 422 €+2 225 €+197 €
11+2 422 €+2 373 €+49 €
12+2 422 €+2 525 €-103 €
13+2 422 €+2 680 €-258 €
14+2 422 €+2 840 €-418 €
15+2 422 €+3 003 €-581 €
16+2 422 €+3 171 €-749 €
17+2 422 €+3 344 €-922 €
18+2 422 €+3 521 €-1 099 €
19+2 422 €+3 702 €-1 280 €
20+2 422 €+3 888 €-1 466 €
21+2 422 €+4 080 €-1 658 €
22+2 422 €+4 276 €-1 854 €
23+2 422 €+4 477 €-2 055 €
24+2 422 €+4 684 €-2 262 €
25+2 422 €+4 896 €-2 474 €
Total+60 550 €+62 995 €+-2 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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