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Appartement 4 pièces 122 m²

Bien expiré
VilleHam (80)
Surface122m²
Coût Total129 889€
Loyer Annuel10 586€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 990 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 819,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 122 m²

Venez découvrir cet appartement de 122 m² situé dans une copropriété bien entretenue, à proximité de toutes les commodités.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine, d'un double séjour lumineux, de trois chambres ainsi que d'une salle de bains avec douche et baignoire.

Vous bénéficierez également d'un stationnement privé pouvant accueillir deux véhicules.

Appartement spacieux, bien situé et idéal pour une famille. À visiter rapidement !

Surface : 122 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/01/2019

Consommation énergie primaire : 229 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1498 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2019 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ham
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80400
Coordonnées : 49.744553, 3.059807
Total : 129 889€
Prix d'acquisition : 99 990€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 121 890€
Frais de notaire : 7 999€
Coût estimé : 7 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 882€/mois
Loyer annuel estimé : 10586€/an
Fourchette totale : 709€ - 1098€/mois
Fourchette annuelle : 8508€ - 13170€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :693,93 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :84 659 €
Prix d'achat :99 990 €
Décote à l'achat :+15 331€ (+18.1%)
Marge achat-revente :-45 230€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 889€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 311,69€
Coût de l'assurance :11 365,29€
Taxe foncière : 1 058,56€/an
Soit par mois : 88,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 882,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 34 m² (12 m² + 10 m² + 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: Salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D. Pas de coûts associés.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:5 000€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:3 400€
    Peinture des murs et plafonds: 34 m² × 100€/m² = 3400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation importante:12 000€
    Rénovation complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont estimés à 100€/m², incluant les matériaux et la main d'œuvre. Pour la salle de bain, le coût est basé sur une rénovation complète à 2000€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 586 €/an
Calcul : 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 889 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 786 €
Revenus locatifs : +10 586 €
Charges déductibles : -27 786 €
Résultat foncier Année 1 : -17 201 €(Déficit de 17 201 €)
Imputable sur revenu global : 17 201 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 886 €/an
Revenus locatifs : +10 586 €
Charges déductibles : -5 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 699 €/an
Prix d'achat du bien : 99 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 994 €(65% de 99 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 363 €/an
Calcul : 64 994 € × 3,636% = 2 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 586 €27 790 €4 377 €-17 205 €17 205 €--
210 797 €5 774 €4 261 €5 023 €---
311 013 €5 654 €4 141 €5 359 €---
411 234 €5 530 €4 017 €5 704 €---
511 458 €5 401 €3 888 €6 057 €---
611 687 €5 268 €3 755 €6 419 €---
711 921 €5 131 €3 618 €6 790 €---
812 160 €4 988 €3 475 €7 171 €---
912 403 €4 841 €3 328 €7 562 €---
1012 651 €4 689 €3 176 €7 962 €---
1112 904 €4 531 €3 018 €8 373 €---
1213 162 €4 368 €2 855 €8 794 €---
1313 425 €4 199 €2 686 €9 226 €---
1413 694 €4 024 €2 511 €9 669 €---
1513 968 €3 844 €2 331 €10 124 €---
1614 247 €3 657 €2 144 €10 590 €---
1714 532 €3 463 €1 950 €11 069 €---
1814 822 €3 263 €1 750 €11 559 €---
1915 119 €3 056 €1 543 €12 063 €---
2015 421 €2 842 €1 329 €12 579 €---
2115 730 €2 620 €1 107 €13 110 €---
2216 044 €2 391 €878 €13 653 €---
2316 365 €2 154 €640 €14 212 €---
2416 692 €1 908 €395 €14 784 €---
2517 026 €1 654 €141 €15 372 €---
TOTAL339 061 €123 041 €63 312 €216 020 €17 205 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 161 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 223 €-5 161 €+7 384 €
2+2 223 €+1 507 €+716 €
3+2 223 €+1 608 €+615 €
4+2 223 €+1 711 €+512 €
5+2 223 €+1 817 €+406 €
6+2 223 €+1 926 €+297 €
7+2 223 €+2 037 €+186 €
8+2 223 €+2 151 €+72 €
9+2 223 €+2 269 €-46 €
10+2 223 €+2 389 €-166 €
11+2 223 €+2 512 €-289 €
12+2 223 €+2 638 €-415 €
13+2 223 €+2 768 €-545 €
14+2 223 €+2 901 €-678 €
15+2 223 €+3 037 €-814 €
16+2 223 €+3 177 €-954 €
17+2 223 €+3 321 €-1 098 €
18+2 223 €+3 468 €-1 245 €
19+2 223 €+3 619 €-1 396 €
20+2 223 €+3 774 €-1 551 €
21+2 223 €+3 933 €-1 710 €
22+2 223 €+4 096 €-1 873 €
23+2 223 €+4 263 €-2 040 €
24+2 223 €+4 435 €-2 212 €
25+2 223 €+4 612 €-2 389 €
Total+55 575 €+64 806 €+-9 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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