Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VillePrémery (58)
Surface93m²
Coût Total73 560€
Loyer Annuel7 573€
Rentabilité10.29%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 612,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cheminée, Salon (total 38 m²), 1 chambre, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Pas de balcon

Proche Prémery 58700 maison au calme à 10 minutes des commerces, composée d'un séjour de 38 m² avec cuisine aménagée, poutres et cheminée, salon, WC avec lave mains. Etage: pièce palière, une grande chambre de 25 m², salle d'eau avec WC. Garage de 25 m² avec porte sectionnelle électrique, atelier de 15 m². Terrain 331 m² plus un terrain à part de 330 m².

Ville : Prémery
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.168169, 3.321406
Total : 73 560€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 69 000€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7573€/an
Fourchette totale : 482€ - 826€/mois
Fourchette annuelle : 5785€ - 9914€/an
Rentabilité brute :10.29%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 13.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :508,34 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 275 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :+9 725€ (+20.6%)
Marge achat-revente :-26 285€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :21,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 380,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 214,24€
Coût de l'assurance :6 436,50€
Taxe foncière : 757,30€/an
Soit par mois : 63,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 443,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (93 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Usure visible sur les murs et meubles
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et travaux sur la cheminée
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - Nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 9 m²)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 573 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 374 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 389 €
Revenus locatifs : +7 573 €
Charges déductibles : -15 389 €
Résultat foncier Année 1 : -7 816 €(Déficit de 7 816 €)
Imputable sur revenu global : 7 816 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 389 €/an
Revenus locatifs : +7 573 €
Charges déductibles : -3 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 184 €/an
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 573 €15 391 €2 377 €-7 818 €7 818 €--
27 724 €3 327 €2 312 €4 397 €---
37 879 €3 261 €2 246 €4 618 €---
48 037 €3 192 €2 177 €4 844 €---
58 197 €3 121 €2 107 €5 076 €---
68 361 €3 048 €2 034 €5 313 €---
78 528 €2 973 €1 958 €5 556 €---
88 699 €2 895 €1 880 €5 804 €---
98 873 €2 814 €1 799 €6 059 €---
109 050 €2 730 €1 716 €6 320 €---
119 231 €2 644 €1 630 €6 587 €---
129 416 €2 555 €1 541 €6 861 €---
139 604 €2 463 €1 449 €7 141 €---
149 796 €2 368 €1 354 €7 428 €---
159 992 €2 270 €1 255 €7 722 €---
1610 192 €2 169 €1 154 €8 023 €---
1710 396 €2 064 €1 049 €8 332 €---
1810 604 €1 956 €941 €8 648 €---
1910 816 €1 844 €829 €8 972 €---
2011 032 €1 728 €713 €9 304 €---
2111 253 €1 609 €594 €9 644 €---
2211 478 €1 485 €471 €9 993 €---
2311 708 €1 358 €343 €10 350 €---
2411 942 €1 226 €211 €10 716 €---
2512 181 €1 090 €75 €11 091 €---
TOTAL242 565 €71 583 €34 214 €170 981 €7 818 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 346 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 590 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 590 €-2 346 €+3 936 €
2+1 590 €+1 319 €+271 €
3+1 590 €+1 385 €+205 €
4+1 590 €+1 453 €+137 €
5+1 590 €+1 523 €+67 €
6+1 590 €+1 594 €-4 €
7+1 590 €+1 667 €-77 €
8+1 590 €+1 741 €-151 €
9+1 590 €+1 818 €-228 €
10+1 590 €+1 896 €-306 €
11+1 590 €+1 976 €-386 €
12+1 590 €+2 058 €-468 €
13+1 590 €+2 142 €-552 €
14+1 590 €+2 228 €-638 €
15+1 590 €+2 317 €-727 €
16+1 590 €+2 407 €-817 €
17+1 590 €+2 500 €-910 €
18+1 590 €+2 594 €-1 004 €
19+1 590 €+2 692 €-1 102 €
20+1 590 €+2 791 €-1 201 €
21+1 590 €+2 893 €-1 303 €
22+1 590 €+2 998 €-1 408 €
23+1 590 €+3 105 €-1 515 €
24+1 590 €+3 215 €-1 625 €
25+1 590 €+3 327 €-1 737 €
Total+39 750 €+51 294 €+-11 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →