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Vente maison 2 pièces 50 m² Morlaix (29600) - Superimmo

Bien expiré
VilleMorlaix (29)
Surface50m²
Coût Total104 566€
Loyer Annuel5 565€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 413 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 988,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du centre historique de la ville de Morlaix, à vendre maison à rénover sur 3 niveaux d'une surface de 50 m2. Elle est composée au rez-de-chaussée d'une cuisine, au premier étage un salon et une chambre avec salle de bains et WC sous les toits. Toiture à refaire après un sinistre. Emplacement de choix proche de toutes commodités. A visiter rapidement!

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Total : 104 566€
Prix d'acquisition : 49 413€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 100 613€
Frais de notaire : 3 953€
Coût estimé : 3 953€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5565€/an
Fourchette totale : 369€ - 583€/mois
Fourchette annuelle : 4424€ - 7001€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 657,66 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 883 €
Prix d'achat :49 413 €
Décote à l'achat :-33 470€ (-40.4%)
Marge achat-revente :-21 683€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 566€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 635,76€
Coût de l'assurance :9 149,52€
Taxe foncière : 556,54€/an
Soit par mois : 46,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 463,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Réparation et isolation de la toiture suite au sinistre
Quantité: surface toiture à définir
Raison: DPE F - Maison - Isolation nécessaire pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(1 024 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 000€
    Isolation toiture: 50 m² × 100€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 565 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 375 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 566 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 498 €
Revenus locatifs : +5 565 €
Charges déductibles : -55 498 €
Résultat foncier Année 1 : -49 932 €(Déficit de 49 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 298 €/an
Revenus locatifs : +5 565 €
Charges déductibles : -4 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28532.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 413 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 118 €(65% de 49 413 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 168 €/an
Calcul : 32 118 € × 3,636% = 1 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 565 €55 501 €3 378 €-49 935 €21 400 €28 535 €28 535 €
25 677 €4 210 €3 287 €1 467 €--27 068 €
35 790 €4 115 €3 193 €1 675 €--25 393 €
45 906 €4 018 €3 095 €1 888 €--23 505 €
56 024 €3 917 €2 995 €2 107 €--21 398 €
66 145 €3 813 €2 891 €2 331 €--19 067 €
76 268 €3 706 €2 783 €2 562 €--16 505 €
86 393 €3 595 €2 672 €2 798 €--13 707 €
96 521 €3 480 €2 557 €3 041 €--10 666 €
106 651 €3 361 €2 439 €3 290 €--7 376 €
116 784 €3 239 €2 316 €3 545 €--3 831 €
126 920 €3 112 €2 190 €3 807 €---
137 058 €2 982 €2 059 €4 077 €---
147 199 €2 847 €1 924 €4 353 €---
157 343 €2 707 €1 785 €4 636 €---
167 490 €2 563 €1 640 €4 927 €---
177 640 €2 414 €1 491 €5 226 €---
187 793 €2 260 €1 338 €5 533 €---
197 949 €2 101 €1 178 €5 848 €---
208 108 €1 937 €1 014 €6 171 €---
218 270 €1 767 €844 €6 503 €---
228 435 €1 592 €669 €6 844 €---
238 604 €1 410 €488 €7 194 €---
248 776 €1 223 €301 €7 553 €---
258 952 €1 030 €107 €7 922 €---
TOTAL178 260 €122 899 €48 636 €55 362 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 169 €-6 420 €+7 589 €
2+1 169 €0 €+1 169 €
3+1 169 €0 €+1 169 €
4+1 169 €0 €+1 169 €
5+1 169 €0 €+1 169 €
6+1 169 €0 €+1 169 €
7+1 169 €0 €+1 169 €
8+1 169 €0 €+1 169 €
9+1 169 €0 €+1 169 €
10+1 169 €0 €+1 169 €
11+1 169 €0 €+1 169 €
12+1 169 €+1 142 €+27 €
13+1 169 €+1 223 €-54 €
14+1 169 €+1 306 €-137 €
15+1 169 €+1 391 €-222 €
16+1 169 €+1 478 €-309 €
17+1 169 €+1 568 €-399 €
18+1 169 €+1 660 €-491 €
19+1 169 €+1 754 €-585 €
20+1 169 €+1 851 €-682 €
21+1 169 €+1 951 €-782 €
22+1 169 €+2 053 €-884 €
23+1 169 €+2 158 €-989 €
24+1 169 €+2 266 €-1 097 €
25+1 169 €+2 377 €-1 208 €
Total+29 225 €+17 758 €+11 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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