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Vente maison 4 pièces 144 m² Neuville-les-Dames (01400) - Superimmo

Bien expiré
VilleNeuville-les-Dames (01)
Surface144
Coût Total258 400
Loyer Annuel18 151
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-16 509
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP167297 : A vendre, charmante maison située au coeur de Neuville les Dames. Ce bien offre de beaux volumes et un grand potentiel pour vos projets d'aménagement. Le rez-de-chaussée comprend une spacieuse entrée , un salon/séjour lumineux, une cuisine indépendante, une salle d'eau et des WC séparés. A l'étage, vous trouverez trois chambres confortables. En plus, un logement indépendant d'environ 40m² à finir de rénover, vous permettra de créer un espace de vie supplémentaire ou d'envisager une location. Un terrain attenant complète ce bien, offrant un bel espace extérieur, parfait pour un jardin ou des activités en plein air. N'attendez plus pour visiter !!! - Mentions légales : Proposé à la vente à 200000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 15/01/2024 - Affaire suivie par Mme STEPHANIE PROST (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Chalamont - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Neuville-les-Dames
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01400
Coordonnées : 46.120000, 4.970000
Total : 258 400
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 42 400
Valeur du bien : 242 400
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144
Loyer prédit : 10.50€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1513€/mois
Loyer annuel estimé : 18151€/an
Fourchette totale : 1175€ - 1947€/mois
Fourchette annuelle : 14102€ - 23363€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 279,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 355,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 538,32
Coût de l'assurance :22 610,00
Taxe foncière : 200 000,00€/an
Soit par mois : 16 666,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 512,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 18 021,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16 509,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol en marbre
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement peinture murs: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 400
    Tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Rénovation plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuville-les-Dames (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 151 €/an
Calcul : 1 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 674 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 400 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 904 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 200 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 251 978
Revenus locatifs : +18 151
Charges déductibles : -251 978
Résultat foncier Année 1 : -233 827(Déficit de 233 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 212 427
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 209 578 €/an
Revenus locatifs : +18 151
Charges déductibles : -209 578
Résultat foncier Années 2+ : -191 427 €/an(Déficit de 191 427 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 212427.12 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 180727.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 151251 9878 682-233 83521 400 €212 435 €212 435 €
218 514209 3568 452-190 84221 400 €169 442 €381 877 €
318 884209 1188 213-190 23321 400 €168 833 €550 710 €
419 262208 8717 966-189 60921 400 €168 209 €718 919 €
519 647208 6167 711-188 96821 400 €167 568 €886 487 €
620 040208 3527 447-188 31121 400 €166 911 €1 053 399 €
720 441208 0787 174-187 63721 400 €166 237 €1 219 636 €
820 850207 7966 891-186 94621 400 €165 546 €1 385 182 €
921 267207 5036 599-186 23621 400 €164 836 €1 550 018 €
1021 692207 2016 296-185 50921 400 €164 109 €1 714 126 €
1122 126206 8885 984-184 76221 400 €163 362 €1 877 488 €
1222 569206 5645 660-183 99621 400 €162 596 €1 827 648 €
1323 020206 2295 325-183 20921 400 €161 809 €1 820 016 €
1423 480205 8834 978-182 40221 400 €161 002 €1 812 185 €
1523 950205 5244 620-181 57421 400 €160 174 €1 804 151 €
1624 429205 1544 249-180 72521 400 €159 325 €1 795 907 €
1724 918204 7703 866-179 85221 400 €158 452 €1 787 448 €
1825 416204 3733 469-178 95721 400 €157 557 €1 778 768 €
1925 924203 9633 058-178 03821 400 €156 638 €1 769 860 €
2026 443203 5382 633-177 09521 400 €155 695 €1 760 719 €
2126 972203 0982 194-176 12721 400 €154 727 €1 751 337 €
2227 511202 6441 739-175 13321 400 €153 733 €1 741 708 €
2328 061202 1731 269-174 11221 400 €152 712 €1 731 824 €
2428 623201 687782-173 06421 400 €151 664 €1 721 679 €
2529 195201 184279-171 98921 400 €150 589 €1 711 266 €
TOTAL581 3875 190 548125 538-4 609 161535 000Report final : 1 711 266

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 160 500
Déficit reportable à l'issue du prêt : 1 711 266
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 609 161
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 812-6 420+10 232
2+3 812-6 420+10 232
3+3 812-6 420+10 232
4+3 812-6 420+10 232
5+3 812-6 420+10 232
6+3 812-6 420+10 232
7+3 812-6 420+10 232
8+3 812-6 420+10 232
9+3 812-6 420+10 232
10+3 812-6 420+10 232
11+3 812-6 420+10 232
12+3 812-6 420+10 232
13+3 812-6 420+10 232
14+3 812-6 420+10 232
15+3 812-6 420+10 232
16+3 812-6 420+10 232
17+3 812-6 420+10 232
18+3 812-6 420+10 232
19+3 812-6 420+10 232
20+3 812-6 420+10 232
21+3 812-6 420+10 232
22+3 812-6 420+10 232
23+3 812-6 420+10 232
24+3 812-6 420+10 232
25+3 812-6 420+10 232
Total+95 300-160 500+255 800
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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