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Maison 7 pièces 250 m²

Bien expiré
VilleGuichen (35)
Surface250m²
Coût Total342 020€
Loyer Annuel32 036€
Rentabilité9.37%
Cashflow/mois+609€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 916 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 250 m²

Dans le centre de Guichen, proche de toutes les commodités, cette maison comprend un local commerciale, une ancienne boulangerie de près de 30 m² et son laboratoire d''environ 100m². Au dessus, un appartement de type 3 sur 67 m², entièrement à rénover. Proposé par l'équipe [URL masquée pour votre sécurité] des Vallons de Vilaine, à votre disposition pour tout renseignement sur les possibilité offertes par ce bien.

Votre conseiller [URL masquée pour votre sécurité] : Frédéric RUELLAND Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 439 021 015 - RENNES RCP 61805270 - ALLIANZ

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/03/2026

Consommation énergie primaire : 350 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 162 € et 2 926 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guichen
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35580
Coordonnées : 47.943596, -1.760691
Total : 342 020€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 94 700€
Valeur du bien : 323 700€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 2670€/mois
Loyer annuel estimé : 32036€/an
Fourchette totale : 2150€ - 3315€/mois
Fourchette annuelle : 25798€ - 39781€/an
Rentabilité brute :9.37%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 906,3 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :476 576 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-247 576€ (-51.9%)
Marge achat-revente :134 556€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 693,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :99,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 793,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 163,38€
Coût de l'assurance :29 926,75€
Taxe foncière : 3 203,55€/an
Soit par mois : 266,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 669,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 060,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :608,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain à rénover entièrement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres à rénover entièrement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du sol, peinture et réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en état moyen nécessitant des travaux
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du carrelage et réfection des murs en carrelage
Quantité: cave complète (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 - Cave en très mauvais état nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 700 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 500€
    Isolation combles: 250 m² × 70€/m² = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 700€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 700€ = 21700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 50 m² × 160€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cave:4 500€
    Rénovation complète cave: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 036 €/an
Calcul : 2 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 197 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 581 €
Revenus locatifs : +32 036 €
Charges déductibles : -110 581 €
Résultat foncier Année 1 : -78 546 €(Déficit de 78 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 881 €/an
Revenus locatifs : +32 036 €
Charges déductibles : -15 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57145.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 036 €110 592 €11 492 €-78 557 €21 400 €57 157 €57 157 €
232 676 €15 587 €11 187 €17 089 €--40 068 €
333 330 €15 272 €10 871 €18 058 €--22 010 €
433 996 €14 945 €10 544 €19 051 €--2 959 €
534 676 €14 607 €10 207 €20 069 €---
635 370 €14 258 €9 857 €21 112 €---
736 077 €13 896 €9 496 €22 181 €---
836 799 €13 522 €9 121 €23 277 €---
937 535 €13 135 €8 734 €24 400 €---
1038 285 €12 735 €8 334 €25 551 €---
1139 051 €12 321 €7 920 €26 731 €---
1239 832 €11 892 €7 491 €27 940 €---
1340 629 €11 449 €7 048 €29 180 €---
1441 441 €10 990 €6 590 €30 451 €---
1542 270 €10 516 €6 115 €31 754 €---
1643 116 €10 025 €5 624 €33 091 €---
1743 978 €9 517 €5 116 €34 461 €---
1844 857 €8 992 €4 591 €35 866 €---
1945 755 €8 448 €4 048 €37 306 €---
2046 670 €7 886 €3 486 €38 784 €---
2147 603 €7 305 €2 904 €40 299 €---
2248 555 €6 703 €2 302 €41 852 €---
2349 526 €6 080 €1 680 €43 446 €---
2450 517 €5 436 €1 036 €45 080 €---
2551 527 €4 770 €369 €46 757 €---
TOTAL1 026 108 €370 879 €166 163 €655 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 655 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 727 €-6 420 €+13 147 €
2+6 727 €0 €+6 727 €
3+6 727 €0 €+6 727 €
4+6 727 €0 €+6 727 €
5+6 727 €+5 133 €+1 594 €
6+6 727 €+6 334 €+393 €
7+6 727 €+6 654 €+73 €
8+6 727 €+6 983 €-256 €
9+6 727 €+7 320 €-593 €
10+6 727 €+7 665 €-938 €
11+6 727 €+8 019 €-1 292 €
12+6 727 €+8 382 €-1 655 €
13+6 727 €+8 754 €-2 027 €
14+6 727 €+9 135 €-2 408 €
15+6 727 €+9 526 €-2 799 €
16+6 727 €+9 927 €-3 200 €
17+6 727 €+10 338 €-3 611 €
18+6 727 €+10 760 €-4 033 €
19+6 727 €+11 192 €-4 465 €
20+6 727 €+11 635 €-4 908 €
21+6 727 €+12 090 €-5 363 €
22+6 727 €+12 556 €-5 829 €
23+6 727 €+13 034 €-6 307 €
24+6 727 €+13 524 €-6 797 €
25+6 727 €+14 027 €-7 300 €
Total+168 175 €+196 569 €+-28 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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