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Appartement à vendre

VilleDreux (28)
Surface197m²
Coût Total356 640€
Loyer Annuel25 064€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 385,79 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 47 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, 2 balcons, calme, Exposition sud

Situé dans une résidence calme et sécurisée, proche de l'Axe N12, écoles et commerces à proximité. L'équipe Eden Immobilier vous propose cette appartement de 193m² comprenant : une vaste entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine aménagée et équipée, une buanderie, un dégagement avec placards desservant six chambres dont deux suites parentales avec salles d'eau privatives, un dressing, une salle de bains, deux W.C. Garage privé, place de parking et deux caves. Double vitrage PVC, volets roulants électriques. Contactez nous pour visiter ce nouveau coin de paradis !

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.745558, 1.361432
Total : 356 640€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 61 800€
Valeur du bien : 334 800€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2089€/mois
Loyer annuel estimé : 25064€/an
Fourchette totale : 1733€ - 2518€/mois
Fourchette annuelle : 20791€ - 30216€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 093,02 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 325 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :+57 675€ (+26.8%)
Marge achat-revente :-141 315€ (-65.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 785,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :104,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 889,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 987,17€
Coût de l'assurance :31 206,00€
Taxe foncière : 2 506,44€/an
Soit par mois : 208,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 088,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 098,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: environ 20 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 800 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 064 €/an
Calcul : 2 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 248 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 881 €
Revenus locatifs : +25 064 €
Charges déductibles : -77 881 €
Résultat foncier Année 1 : -52 816 €(Déficit de 52 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 081 €/an
Revenus locatifs : +25 064 €
Charges déductibles : -16 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 984 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31416.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 064 €77 892 €12 338 €-52 828 €21 400 €31 428 €31 428 €
225 566 €15 769 €12 014 €9 797 €--21 631 €
326 077 €15 434 €11 680 €10 643 €--10 988 €
426 599 €15 088 €11 333 €11 511 €---
527 130 €14 729 €10 974 €12 402 €---
627 673 €14 357 €10 602 €13 316 €---
728 227 €13 972 €10 217 €14 254 €---
828 791 €13 573 €9 819 €15 218 €---
929 367 €13 161 €9 406 €16 206 €---
1029 954 €12 733 €8 978 €17 221 €---
1130 553 €12 290 €8 536 €18 263 €---
1231 164 €11 832 €8 077 €19 332 €---
1331 788 €11 357 €7 603 €20 430 €---
1432 423 €10 866 €7 111 €21 558 €---
1533 072 €10 357 €6 602 €22 715 €---
1633 733 €9 829 €6 075 €23 904 €---
1734 408 €9 283 €5 529 €25 125 €---
1835 096 €8 718 €4 963 €26 378 €---
1935 798 €8 133 €4 378 €27 666 €---
2036 514 €7 526 €3 772 €28 988 €---
2137 244 €6 898 €3 144 €30 346 €---
2237 989 €6 248 €2 493 €31 741 €---
2338 749 €5 575 €1 820 €33 174 €---
2439 524 €4 877 €1 123 €34 647 €---
2540 314 €4 155 €401 €36 159 €---
TOTAL802 820 €334 654 €178 987 €468 166 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 468 166 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 264 €-6 420 €+11 684 €
2+5 264 €0 €+5 264 €
3+5 264 €0 €+5 264 €
4+5 264 €+157 €+5 107 €
5+5 264 €+3 721 €+1 543 €
6+5 264 €+3 995 €+1 269 €
7+5 264 €+4 276 €+988 €
8+5 264 €+4 565 €+699 €
9+5 264 €+4 862 €+402 €
10+5 264 €+5 166 €+98 €
11+5 264 €+5 479 €-215 €
12+5 264 €+5 800 €-536 €
13+5 264 €+6 129 €-865 €
14+5 264 €+6 467 €-1 203 €
15+5 264 €+6 815 €-1 551 €
16+5 264 €+7 171 €-1 907 €
17+5 264 €+7 537 €-2 273 €
18+5 264 €+7 913 €-2 649 €
19+5 264 €+8 300 €-3 036 €
20+5 264 €+8 696 €-3 432 €
21+5 264 €+9 104 €-3 840 €
22+5 264 €+9 522 €-4 258 €
23+5 264 €+9 952 €-4 688 €
24+5 264 €+10 394 €-5 130 €
25+5 264 €+10 848 €-5 584 €
Total+131 600 €+140 450 €+-8 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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