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Détails du bien

VilleTulle (19)
Surface46m²
Coût Total81 020€
Loyer Annuel4 242€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 847,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce bel appartement plein de charme sur les quais proche de toutes les commodités. Ce jolie petit duplex dispose de 2 chambres, une salle de bain, une belle pièce à vivre et un petit débarras. Situé au 4e étage, il saura vous séduire par ses volumes et son authenticité.

Il nécessite des travaux de rénovation (mise aux normes électrique, système de chauffage, menuiseries)

Parfait pour un premier achat ou un investissement locatif.

A découvrir rapidement !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 9 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1100 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 39 000 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 34 000 euros Honoraires charge acquéreur : 5 000 euros soit 14,71 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Cécile FEUTRIEZ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Brive sous le numéro 953 034 758

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Total : 81 020€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 77 900€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 354€/mois
Loyer annuel estimé : 4242€/an
Fourchette totale : 279€ - 448€/mois
Fourchette annuelle : 3351€ - 5371€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :871,66 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 096 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-1 096€ (-2.7%)
Marge achat-revente :-40 924€ (-102.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 419,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 684,04€
Coût de l'assurance :7 089,25€
Taxe foncière : 424,22€/an
Soit par mois : 35,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 353,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 426 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine nécessite mise aux normes et rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - Murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(846 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 600€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1000€ = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 242 €/an
Calcul : 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 284 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 424 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 323 €
Revenus locatifs : +4 242 €
Charges déductibles : -43 323 €
Résultat foncier Année 1 : -39 081 €(Déficit de 39 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 681 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 423 €/an
Revenus locatifs : +4 242 €
Charges déductibles : -4 423 €
Résultat foncier Années 2+ : -181 €/an(Déficit de 181 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17680.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 242 €43 325 €2 618 €-39 083 €21 400 €17 683 €17 683 €
24 327 €4 355 €2 547 €-28 €28 €-17 683 €
34 414 €4 282 €2 474 €132 €--17 551 €
44 502 €4 206 €2 398 €296 €--17 256 €
54 592 €4 128 €2 320 €464 €--16 792 €
64 684 €4 048 €2 240 €636 €--16 156 €
74 777 €3 964 €2 156 €813 €--15 342 €
84 873 €3 878 €2 070 €995 €--14 348 €
94 970 €3 789 €1 982 €1 181 €--13 167 €
105 070 €3 697 €1 890 €1 372 €--11 794 €
115 171 €3 603 €1 795 €1 569 €--10 226 €
125 275 €3 505 €1 697 €1 770 €---
135 380 €3 403 €1 596 €1 977 €---
145 488 €3 299 €1 491 €2 189 €---
155 597 €3 191 €1 383 €2 407 €---
165 709 €3 079 €1 271 €2 631 €---
175 824 €2 963 €1 156 €2 860 €---
185 940 €2 844 €1 036 €3 096 €---
196 059 €2 721 €913 €3 338 €---
206 180 €2 594 €786 €3 586 €---
216 304 €2 462 €654 €3 842 €---
226 430 €2 326 €518 €4 104 €---
236 558 €2 186 €378 €4 373 €---
246 689 €2 041 €233 €4 649 €---
256 823 €1 891 €83 €4 932 €---
TOTAL135 878 €121 779 €37 684 €14 100 €21 428 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 428 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 14 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+891 €-6 420 €+7 311 €
2+891 €-8 €+899 €
3+891 €0 €+891 €
4+891 €0 €+891 €
5+891 €0 €+891 €
6+891 €0 €+891 €
7+891 €0 €+891 €
8+891 €0 €+891 €
9+891 €0 €+891 €
10+891 €0 €+891 €
11+891 €0 €+891 €
12+891 €+531 €+360 €
13+891 €+593 €+298 €
14+891 €+657 €+234 €
15+891 €+722 €+169 €
16+891 €+789 €+102 €
17+891 €+858 €+33 €
18+891 €+929 €-38 €
19+891 €+1 001 €-110 €
20+891 €+1 076 €-185 €
21+891 €+1 152 €-261 €
22+891 €+1 231 €-340 €
23+891 €+1 312 €-421 €
24+891 €+1 395 €-504 €
25+891 €+1 480 €-589 €
Total+22 275 €+7 298 €+14 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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