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Maison 4 pièces 98 m²

VilleRéguiny (56)
Surface98m²
Coût Total152 063€
Loyer Annuel10 559€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 540 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 699,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 98 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - REGUINY (56500)

Maison à RENOVER située à Réguiny à 800 m des commodités et services comprenant : = Au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine-séjour avec placard, dégagement, une chambre, une salle de bains, un WC et un débarras = À l'étage : une mezzanine, deux chambres et une salle d'eau

Le tout sur une parcelle d'une superficie de 1 465 m²

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012

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Surface : 98 m²

Ville : Réguiny
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.980470, -2.807433
Total : 152 063€
Prix d'acquisition : 68 540€
Travaux : 78 040€
Valeur du bien : 146 580€
Frais de notaire : 5 483€
Coût estimé : 5 483€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10559€/an
Fourchette totale : 678€ - 1142€/mois
Fourchette annuelle : 8138€ - 13700€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 354,17 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :132 709 €
Prix d'achat :68 540 €
Décote à l'achat :-64 169€ (-48.4%)
Marge achat-revente :-19 354€ (-14.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 063€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 727,57€
Coût de l'assurance :13 305,51€
Taxe foncière : 1 055,90€/an
Soit par mois : 87,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état similaire aux autres pièces
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant le tableau électrique et les prises
Quantité: 1 installation pour 98 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, incluant la tuyauterie et les évacuations
Quantité: 1 installation pour 98 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 040 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 840€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 80€/m² = 7840€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réguiny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 559 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 063 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 056 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 536 €
Revenus locatifs : +10 559 €
Charges déductibles : -84 536 €
Résultat foncier Année 1 : -73 977 €(Déficit de 73 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 577 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 496 €/an
Revenus locatifs : +10 559 €
Charges déductibles : -6 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 063 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52577.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 540 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 551 €(65% de 68 540 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 620 €/an
Calcul : 44 551 € × 3,636% = 1 620 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 559 €84 541 €4 913 €-73 982 €21 400 €52 582 €52 582 €
210 770 €6 368 €4 780 €4 402 €--48 180 €
310 986 €6 231 €4 643 €4 754 €--43 426 €
411 205 €6 089 €4 501 €5 116 €--38 310 €
511 429 €5 943 €4 355 €5 486 €--32 823 €
611 658 €5 792 €4 204 €5 866 €--26 957 €
711 891 €5 635 €4 047 €6 256 €--20 701 €
812 129 €5 474 €3 886 €6 655 €--14 047 €
912 372 €5 307 €3 719 €7 064 €--6 982 €
1012 619 €5 135 €3 547 €7 484 €---
1112 871 €4 957 €3 369 €7 915 €---
1213 129 €4 773 €3 185 €8 356 €---
1313 391 €4 583 €2 995 €8 809 €---
1413 659 €4 386 €2 798 €9 273 €---
1513 932 €4 183 €2 595 €9 749 €---
1614 211 €3 974 €2 386 €10 237 €---
1714 495 €3 757 €2 169 €10 738 €---
1814 785 €3 533 €1 945 €11 252 €---
1915 081 €3 302 €1 714 €11 779 €---
2015 382 €3 063 €1 475 €12 319 €---
2115 690 €2 816 €1 228 €12 874 €---
2216 004 €2 561 €973 €13 443 €---
2316 324 €2 298 €709 €14 026 €---
2416 650 €2 025 €437 €14 625 €---
2516 983 €1 744 €156 €15 240 €---
TOTAL338 208 €188 471 €70 728 €149 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 217 €-6 420 €+8 637 €
2+2 217 €0 €+2 217 €
3+2 217 €0 €+2 217 €
4+2 217 €0 €+2 217 €
5+2 217 €0 €+2 217 €
6+2 217 €0 €+2 217 €
7+2 217 €0 €+2 217 €
8+2 217 €0 €+2 217 €
9+2 217 €0 €+2 217 €
10+2 217 €+151 €+2 066 €
11+2 217 €+2 374 €-157 €
12+2 217 €+2 507 €-290 €
13+2 217 €+2 643 €-426 €
14+2 217 €+2 782 €-565 €
15+2 217 €+2 925 €-708 €
16+2 217 €+3 071 €-854 €
17+2 217 €+3 221 €-1 004 €
18+2 217 €+3 376 €-1 159 €
19+2 217 €+3 534 €-1 317 €
20+2 217 €+3 696 €-1 479 €
21+2 217 €+3 862 €-1 645 €
22+2 217 €+4 033 €-1 816 €
23+2 217 €+4 208 €-1 991 €
24+2 217 €+4 388 €-2 171 €
25+2 217 €+4 572 €-2 355 €
Total+55 425 €+44 921 €+10 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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