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Maison 7 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleSoubise (17)
Surface180m²
Coût Total267 491€
Loyer Annuel21 406€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 075 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 233,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 180 m² - Maison 7 pièces 180 m²

EXCLUSIVITÉ SUR SOUBISE MAISON DE 180 M2 SUR UNE PARCELLE DE 843 M2 AVEC DOUBLE GARAGE. PLUSIEURS PROJETS POSSIBLES , FAMILLE, INVESTISSEUR OU PROFESSION LIBÉRALE. Située au coeur de Soubise à deux pas des commerces et des commodités découvrez cette maison à étage actuellement divisée en 2 habitations indépendantes (un T5 et un T2) le bien est actuellement loué mais vendu libre d'occupation.

Elle comprend en rez de chaussée: une entrée , une buanderie, 2 garages ainsi qu'un T2 indépendant avec un salon séjour et sa cuisine ouverte, une chambre et une salle d'eau avec wc. A l'étage, vous trouverez un salon séjour avec cuisine ouverte de 55 m2, 4 chambres, une salle de bain, une salle d'eau et un wc. le tout sur une très belle parcelle de 843 m2 avec jardin arboré. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Sandrine MOUCHARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 813659448 - .

Surface : 180 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/05/2026

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Soubise
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17780
Coordonnées : 45.923130, -1.005651
Total : 267 491€
Prix d'acquisition : 222 075€
Travaux : 27 650€
Valeur du bien : 249 725€
Frais de notaire : 17 766€
Coût estimé : 17 766€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 8.11€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1784€/mois
Loyer annuel estimé : 21406€/an
Fourchette totale : 1461€ - 2178€/mois
Fourchette annuelle : 17528€ - 26142€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 575,54 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :463 596 €
Prix d'achat :222 075 €
Décote à l'achat :-241 521€ (-52.1%)
Marge achat-revente :196 105€ (42.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 491€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 339,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :78,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 417,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 245,90€
Coût de l'assurance :23 405,46€
Taxe foncière : 2 140,58€/an
Soit par mois : 178,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 783,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 595,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :188,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec baignoire et lavabo
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine, mise aux normes et remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres, mise aux normes et rafraîchissement
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec cuisine ouverte
Quantité: 60 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 système complet
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 650 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 950€
    Rénovation chambre: 15 m² × 130€/m² = 1950€, Main d'œuvre: 50€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 système complet × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soubise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 406 €/an
Calcul : 1 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 491 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 141 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 972 €
Revenus locatifs : +21 406 €
Charges déductibles : -39 972 €
Résultat foncier Année 1 : -18 566 €(Déficit de 18 566 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 322 €/an
Revenus locatifs : +21 406 €
Charges déductibles : -12 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7865.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 075 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 349 €(65% de 222 075 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 249 €/an
Calcul : 144 349 € × 3,636% = 5 249 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 406 €39 980 €9 254 €-18 575 €10 700 €7 875 €7 875 €
221 834 €12 088 €9 011 €9 746 €---
322 271 €11 837 €8 760 €10 434 €---
422 716 €11 577 €8 500 €11 139 €---
523 170 €11 308 €8 231 €11 863 €---
623 634 €11 029 €7 952 €12 605 €---
724 106 €10 740 €7 663 €13 366 €---
824 589 €10 441 €7 364 €14 147 €---
925 080 €10 132 €7 055 €14 949 €---
1025 582 €9 811 €6 734 €15 771 €---
1126 094 €9 479 €6 402 €16 615 €---
1226 615 €9 135 €6 058 €17 480 €---
1327 148 €8 779 €5 702 €18 369 €---
1427 691 €8 410 €5 333 €19 280 €---
1528 245 €8 028 €4 952 €20 216 €---
1628 809 €7 633 €4 556 €21 176 €---
1729 386 €7 224 €4 147 €22 162 €---
1829 973 €6 799 €3 723 €23 174 €---
1930 573 €6 360 €3 284 €24 212 €---
2031 184 €5 906 €2 829 €25 279 €---
2131 808 €5 435 €2 358 €26 373 €---
2232 444 €4 947 €1 870 €27 497 €---
2333 093 €4 442 €1 365 €28 651 €---
2433 755 €3 919 €842 €29 836 €---
2534 430 €3 377 €301 €31 053 €---
TOTAL685 635 €238 816 €134 246 €446 819 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 446 819 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 495 €-3 210 €+7 705 €
2+4 495 €+561 €+3 934 €
3+4 495 €+3 130 €+1 365 €
4+4 495 €+3 342 €+1 153 €
5+4 495 €+3 559 €+936 €
6+4 495 €+3 781 €+714 €
7+4 495 €+4 010 €+485 €
8+4 495 €+4 244 €+251 €
9+4 495 €+4 485 €+10 €
10+4 495 €+4 731 €-236 €
11+4 495 €+4 984 €-489 €
12+4 495 €+5 244 €-749 €
13+4 495 €+5 511 €-1 016 €
14+4 495 €+5 784 €-1 289 €
15+4 495 €+6 065 €-1 570 €
16+4 495 €+6 353 €-1 858 €
17+4 495 €+6 649 €-2 154 €
18+4 495 €+6 952 €-2 457 €
19+4 495 €+7 264 €-2 769 €
20+4 495 €+7 584 €-3 089 €
21+4 495 €+7 912 €-3 417 €
22+4 495 €+8 249 €-3 754 €
23+4 495 €+8 595 €-4 100 €
24+4 495 €+8 951 €-4 456 €
25+4 495 €+9 316 €-4 821 €
Total+112 375 €+134 046 €+-21 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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