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Maison à vendre

VilleLavelanet (09)
Surface168m²
Coût Total251 700€
Loyer Annuel15 588€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 011,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 42 m²), 2 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

AUTHENTICITÉ ET CONFORT !

Située dans un environnement calme à Leychert, cette maison en pierres offre un beau potentiel avec ses multiples possibilités d'aménagement. Le séjour avec insert crée une atmosphère chaleureuse, complétée par une climatisation réversible. À l'extérieur, vous profitez d'un jardin clôturé ainsi que d'un terrain complémentaire non attenant. Un garage et un stationnement viennent compléter le bien. La maison dispose du double vitrage ainsi que de volets en bois, avec deux velux équipés de volets roulants électriques. Honoraires à la charge du vendeur.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - BOUGEOIS Thibault - Agent commercial - RSAC N° 990 287 492 - 06 47 33 48 24 - Plus d'informations (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.943410, 1.845343
Total : 251 700€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 68 100€
Valeur du bien : 238 100€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1299€/mois
Loyer annuel estimé : 15588€/an
Fourchette totale : 983€ - 1716€/mois
Fourchette annuelle : 11802€ - 20590€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :845,07 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 972 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :+28 028€ (+19.7%)
Marge achat-revente :-109 728€ (-77.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 264,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :100,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 364,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 536,86€
Coût de l'assurance :30 204,00€
Taxe foncière : 1 558,83€/an
Soit par mois : 129,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 299,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 494,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessitent un rafraîchissement important.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du confort dans la maison.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) = 12000€.
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) = 9000€.
  • Chambres:9 900€
    Rénovation chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (revêtement sol) + 30 m² × 30€/m² = 900€ (peinture murs) + 600€ (réfection électricité) + 600€ (menuiseries) = 6000€.
  • Salon:4 200€
    Rafraîchissement salon: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (peinture murs) + 600€ (vérification électricité) = 2400€.
  • Ventilation:12 000€
    Installation VMC double flux: 1 système: 6000€ (incluant matériel et pose) = 6000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 588 €/an
Calcul : 1 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 208 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 559 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 641 €
Revenus locatifs : +15 588 €
Charges déductibles : -79 641 €
Résultat foncier Année 1 : -64 053 €(Déficit de 64 053 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 653 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 541 €/an
Revenus locatifs : +15 588 €
Charges déductibles : -11 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 047 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42652.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 588 €79 649 €8 782 €-64 061 €21 400 €42 661 €42 661 €
215 900 €11 320 €8 553 €4 580 €--38 081 €
316 218 €11 083 €8 316 €5 135 €--32 946 €
416 542 €10 837 €8 070 €5 706 €--27 240 €
516 873 €10 582 €7 815 €6 291 €--20 949 €
617 211 €10 318 €7 551 €6 892 €--14 057 €
717 555 €10 045 €7 278 €7 510 €--6 547 €
817 906 €9 762 €6 995 €8 144 €---
918 264 €9 469 €6 702 €8 796 €---
1018 629 €9 165 €6 398 €9 465 €---
1119 002 €8 850 €6 083 €10 152 €---
1219 382 €8 524 €5 757 €10 858 €---
1319 770 €8 186 €5 419 €11 583 €---
1420 165 €7 837 €5 070 €12 328 €---
1520 568 €7 474 €4 707 €13 094 €---
1620 980 €7 099 €4 332 €13 881 €---
1721 399 €6 710 €3 943 €14 689 €---
1821 827 €6 307 €3 540 €15 520 €---
1922 264 €5 890 €3 123 €16 374 €---
2022 709 €5 458 €2 691 €17 251 €---
2123 163 €5 010 €2 243 €18 153 €---
2223 627 €4 547 €1 780 €19 080 €---
2324 099 €4 066 €1 299 €20 033 €---
2424 581 €3 569 €802 €21 013 €---
2525 073 €3 053 €286 €22 020 €---
TOTAL499 298 €264 812 €127 537 €234 487 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 588 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 274 €-6 420 €+9 694 €
2+3 274 €0 €+3 274 €
3+3 274 €0 €+3 274 €
4+3 274 €0 €+3 274 €
5+3 274 €0 €+3 274 €
6+3 274 €0 €+3 274 €
7+3 274 €0 €+3 274 €
8+3 274 €+479 €+2 795 €
9+3 274 €+2 639 €+635 €
10+3 274 €+2 839 €+435 €
11+3 274 €+3 046 €+228 €
12+3 274 €+3 257 €+17 €
13+3 274 €+3 475 €-201 €
14+3 274 €+3 699 €-425 €
15+3 274 €+3 928 €-654 €
16+3 274 €+4 164 €-890 €
17+3 274 €+4 407 €-1 133 €
18+3 274 €+4 656 €-1 382 €
19+3 274 €+4 912 €-1 638 €
20+3 274 €+5 175 €-1 901 €
21+3 274 €+5 446 €-2 172 €
22+3 274 €+5 724 €-2 450 €
23+3 274 €+6 010 €-2 736 €
24+3 274 €+6 304 €-3 030 €
25+3 274 €+6 606 €-3 332 €
Total+81 850 €+70 346 €+11 504 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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