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A vendre à Auch proche patte d'oie appartement 3 pièces 80 m² avec terrasse

VilleAuch (32)
Surface80
Coût Total94 232
Loyer Annuel8 457
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+135
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 400 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 817,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, Terrasse

A vendre à Auch appartement de type T3 de 80 m² avec beau potentiel, situé en basse ville. Ce bien se compose d'une belle pièce de vie, avec sa cuisine ouverte donnant sur une terrasse sans vis à vis. Vous disposerez également de 2 pièces pouvant servir de chambres ou bureaux, d'une salle d'eau avec Wc. Vous bénéficierez également d'une cour commune privative. Ce bien idéalement placé à proximité de tous commerces proche de la patte d'oie, en fait un emplacement stratégique pour une activité professionnelle, un investissement locatif ou votre habitation. Vous bénéficierez également de la proximité immédiate des transports et l'accès rapide à la route de Toulouse. Ne manquez pas cette opportunité de faire une visite. notre agent Junior Matanatabu au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (9.00 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Junior Matanatabu (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Auch.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.647660, 0.585160
Total : 94 232
Prix d'acquisition : 65 400
Travaux : 23 600
Valeur du bien : 89 000
Frais de notaire : 5 232
Coût estimé : 5 232
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8457€/an
Fourchette totale : 571€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6857€ - 10431€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 647,96 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 837
Prix d'achat :65 400
Décote à l'achat :-66 437 (-50.4%)
Marge achat-revente :37 605€ (28.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 232
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 292,28
Coût de l'assurance :8 245,30
Taxe foncière : 845,71€/an
Soit par mois : 70,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 200
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 457 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 232 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 032
Revenus locatifs : +8 457
Charges déductibles : -28 032
Résultat foncier Année 1 : -19 575(Déficit de 19 575 €)
Imputable sur revenu global : 19 575
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 432 €/an
Revenus locatifs : +8 457
Charges déductibles : -4 432
Résultat foncier Années 2+ : 4 025 €/an
Prix d'achat du bien : 65 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 45728 0353 260-19 57819 578 €--
28 6264 3503 1744 276---
38 7994 2623 0864 537---
48 9754 1702 9944 805---
59 1544 0752 9005 079---
69 3373 9772 8015 360---
79 5243 8752 7005 649---
89 7153 7702 5945 945---
99 9093 6612 4856 248---
1010 1073 5482 3726 559---
1110 3093 4312 2556 878---
1210 5153 3102 1347 206---
1310 7263 1842 0097 541---
1410 9403 0541 8797 886---
1511 1592 9201 7448 239---
1611 3822 7811 6058 602---
1711 6102 6361 4618 973---
1811 8422 4871 3119 355---
1912 0792 3321 1579 747---
2012 3202 17299710 148---
2112 5672 00683110 561---
2212 8181 83465910 984---
2313 0751 65648111 418---
2413 3361 47229711 864---
2513 6031 28110612 321---
TOTAL270 884100 28047 292170 60319 578Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 873
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 603
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776-5 873+7 649
2+1 776+1 283+493
3+1 776+1 361+415
4+1 776+1 441+335
5+1 776+1 524+252
6+1 776+1 608+168
7+1 776+1 695+81
8+1 776+1 783-7
9+1 776+1 874-98
10+1 776+1 968-192
11+1 776+2 063-287
12+1 776+2 162-386
13+1 776+2 262-486
14+1 776+2 366-590
15+1 776+2 472-696
16+1 776+2 580-804
17+1 776+2 692-916
18+1 776+2 807-1 031
19+1 776+2 924-1 148
20+1 776+3 045-1 269
21+1 776+3 168-1 392
22+1 776+3 295-1 519
23+1 776+3 425-1 649
24+1 776+3 559-1 783
25+1 776+3 696-1 920
Total+44 400+51 181+-6 781
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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