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A vendre à Auch proche patte d'oie appartement 3 pièces 80 m² avec terrasse

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface80m²
Coût Total94 232€
Loyer Annuel8 457€
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 65 400 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 817,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, Terrasse

A vendre à Auch appartement de type T3 de 80 m² avec beau potentiel, situé en basse ville. Ce bien se compose d'une belle pièce de vie, avec sa cuisine ouverte donnant sur une terrasse sans vis à vis. Vous disposerez également de 2 pièces pouvant servir de chambres ou bureaux, d'une salle d'eau avec Wc. Vous bénéficierez également d'une cour commune privative. Ce bien idéalement placé à proximité de tous commerces proche de la patte d'oie, en fait un emplacement stratégique pour une activité professionnelle, un investissement locatif ou votre habitation. Vous bénéficierez également de la proximité immédiate des transports et l'accès rapide à la route de Toulouse. Ne manquez pas cette opportunité de faire une visite. notre agent Junior Matanatabu au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] (9.00 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Junior Matanatabu (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Auch.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.647660, 0.585160
Total : 94 232€
Prix d'acquisition : 65 400€
Travaux : 23 600€
Valeur du bien : 89 000€
Frais de notaire : 5 232€
Coût estimé : 5 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8457€/an
Fourchette totale : 571€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6857€ - 10431€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 647,96 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 837 €
Prix d'achat :65 400 €
Décote à l'achat :-66 437€ (-50.4%)
Marge achat-revente :37 605€ (28.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 292,28€
Coût de l'assurance :8 245,30€
Taxe foncière : 845,71€/an
Soit par mois : 70,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 457 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 257 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 232 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 032 €
Revenus locatifs : +8 457 €
Charges déductibles : -28 032 €
Résultat foncier Année 1 : -19 575 €(Déficit de 19 575 €)
Imputable sur revenu global : 19 575 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 432 €/an
Revenus locatifs : +8 457 €
Charges déductibles : -4 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 025 €/an
Prix d'achat du bien : 65 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510 €(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 457 €28 035 €3 260 €-19 578 €19 578 €--
28 626 €4 350 €3 174 €4 276 €---
38 799 €4 262 €3 086 €4 537 €---
48 975 €4 170 €2 994 €4 805 €---
59 154 €4 075 €2 900 €5 079 €---
69 337 €3 977 €2 801 €5 360 €---
79 524 €3 875 €2 700 €5 649 €---
89 715 €3 770 €2 594 €5 945 €---
99 909 €3 661 €2 485 €6 248 €---
1010 107 €3 548 €2 372 €6 559 €---
1110 309 €3 431 €2 255 €6 878 €---
1210 515 €3 310 €2 134 €7 206 €---
1310 726 €3 184 €2 009 €7 541 €---
1410 940 €3 054 €1 879 €7 886 €---
1511 159 €2 920 €1 744 €8 239 €---
1611 382 €2 781 €1 605 €8 602 €---
1711 610 €2 636 €1 461 €8 973 €---
1811 842 €2 487 €1 311 €9 355 €---
1912 079 €2 332 €1 157 €9 747 €---
2012 320 €2 172 €997 €10 148 €---
2112 567 €2 006 €831 €10 561 €---
2212 818 €1 834 €659 €10 984 €---
2313 075 €1 656 €481 €11 418 €---
2413 336 €1 472 €297 €11 864 €---
2513 603 €1 281 €106 €12 321 €---
TOTAL270 884 €100 280 €47 292 €170 603 €19 578 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 873 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776 €-5 873 €+7 649 €
2+1 776 €+1 283 €+493 €
3+1 776 €+1 361 €+415 €
4+1 776 €+1 441 €+335 €
5+1 776 €+1 524 €+252 €
6+1 776 €+1 608 €+168 €
7+1 776 €+1 695 €+81 €
8+1 776 €+1 783 €-7 €
9+1 776 €+1 874 €-98 €
10+1 776 €+1 968 €-192 €
11+1 776 €+2 063 €-287 €
12+1 776 €+2 162 €-386 €
13+1 776 €+2 262 €-486 €
14+1 776 €+2 366 €-590 €
15+1 776 €+2 472 €-696 €
16+1 776 €+2 580 €-804 €
17+1 776 €+2 692 €-916 €
18+1 776 €+2 807 €-1 031 €
19+1 776 €+2 924 €-1 148 €
20+1 776 €+3 045 €-1 269 €
21+1 776 €+3 168 €-1 392 €
22+1 776 €+3 295 €-1 519 €
23+1 776 €+3 425 €-1 649 €
24+1 776 €+3 559 €-1 783 €
25+1 776 €+3 696 €-1 920 €
Total+44 400 €+51 181 €+-6 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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