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Maison à vendre

VillePortieux (88)
Surface120m²
Coût Total145 056€
Loyer Annuel13 064€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 741,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

David Hanzo – BSK Immobilier vous présente cette maison offrant environ 120 m² habitables pour une surface totale de 195 m², idéale pour celles et ceux qui souhaitent concevoir un projet entièrement personnalisé.

Ses points forts :

  • Beaux volumes à rénover selon vos goûts et vos besoins
  • Pièces spacieuses et lumineuses, offrant de multiples possibilités d'aménagement
  • Nombreuses dépendances : atelier, espaces de stockage ou futurs aménagements
  • Jardin agréable, parfait pour profiter pleinement des extérieurs

Un audit énergétique a déjà été réalisé (classe E), vous permettant d'envisager des aides financières pour vos travaux et d'améliorer la performance énergétique du bien.

Certaines visuels présentés sont des projections 3D, conçues pour vous aider à vous projeter et à révéler tout le potentiel de cette maison.

Une opportunité idéale pour investisseurs débutants, bricoleurs ou passionnés de rénovation à la recherche d'un bien à fort potentiel.

Contactez David Hanzo au 07 66 62 49 95 pour organiser une visite et donner vie à votre projet immobilier.

Cette annonce référence 273701 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DAVID HANZO (EI) immatriculé au RSAC de EPINAL (88000) sous le numéro 51270100400032.

Prix du bien : 89 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/02/2025 Score DPE : 249 kWhEP/m²/an Score GES : 54 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2610.00 euros et 3570.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Portieux
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88330
Coordonnées : 48.350049, 6.363715
Total : 145 056€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 48 936€
Valeur du bien : 137 936€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.07€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13064€/an
Fourchette totale : 834€ - 1421€/mois
Fourchette annuelle : 10010€ - 17049€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 333 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-44 333€ (-33.2%)
Marge achat-revente :-11 723€ (-8.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 056€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 472,47€
Coût de l'assurance :12 692,40€
Taxe foncière : 1 306,38€/an
Soit par mois : 108,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 936 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1100€ = 16500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture chambres: 30 m² × 28€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:336€
    Peinture cuisine: 12 m² × 28€/m² = 336€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:560€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 28€/m² = 560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Portieux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 064 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 056 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 936 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 619 €
Revenus locatifs : +13 064 €
Charges déductibles : -55 619 €
Résultat foncier Année 1 : -42 555 €(Déficit de 42 555 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 155 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 683 €/an
Revenus locatifs : +13 064 €
Charges déductibles : -6 683 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21155.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 064 €55 624 €4 874 €-42 560 €21 400 €21 160 €21 160 €
213 325 €6 559 €4 744 €6 767 €--14 394 €
313 592 €6 425 €4 611 €7 167 €--7 227 €
413 863 €6 286 €4 472 €7 577 €---
514 141 €6 143 €4 329 €7 998 €---
614 424 €5 995 €4 181 €8 429 €---
714 712 €5 841 €4 027 €8 871 €---
815 006 €5 683 €3 869 €9 324 €---
915 306 €5 518 €3 704 €9 788 €---
1015 612 €5 349 €3 535 €10 264 €---
1115 925 €5 173 €3 359 €10 752 €---
1216 243 €4 991 €3 177 €11 252 €---
1316 568 €4 803 €2 989 €11 765 €---
1416 899 €4 609 €2 795 €12 291 €---
1517 237 €4 408 €2 594 €12 830 €---
1617 582 €4 199 €2 385 €13 383 €---
1717 934 €3 984 €2 170 €13 950 €---
1818 292 €3 761 €1 947 €14 531 €---
1918 658 €3 531 €1 717 €15 128 €---
2019 032 €3 292 €1 478 €15 739 €---
2119 412 €3 046 €1 232 €16 366 €---
2219 800 €2 790 €976 €17 010 €---
2320 196 €2 526 €712 €17 670 €---
2420 600 €2 253 €439 €18 347 €---
2521 012 €1 971 €157 €19 042 €---
TOTAL418 438 €164 760 €70 472 €253 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 743 €-6 420 €+9 163 €
2+2 743 €0 €+2 743 €
3+2 743 €0 €+2 743 €
4+2 743 €+105 €+2 638 €
5+2 743 €+2 399 €+344 €
6+2 743 €+2 529 €+214 €
7+2 743 €+2 661 €+82 €
8+2 743 €+2 797 €-54 €
9+2 743 €+2 936 €-193 €
10+2 743 €+3 079 €-336 €
11+2 743 €+3 226 €-483 €
12+2 743 €+3 376 €-633 €
13+2 743 €+3 529 €-786 €
14+2 743 €+3 687 €-944 €
15+2 743 €+3 849 €-1 106 €
16+2 743 €+4 015 €-1 272 €
17+2 743 €+4 185 €-1 442 €
18+2 743 €+4 359 €-1 616 €
19+2 743 €+4 538 €-1 795 €
20+2 743 €+4 722 €-1 979 €
21+2 743 €+4 910 €-2 167 €
22+2 743 €+5 103 €-2 360 €
23+2 743 €+5 301 €-2 558 €
24+2 743 €+5 504 €-2 761 €
25+2 743 €+5 712 €-2 969 €
Total+68 575 €+76 103 €+-7 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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