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Immeuble 6 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleSaint-Rome-de-Cernon (12)
Surface120m²
Coût Total150 700€
Loyer Annuel11 826€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 120 m²

À Saint-Rome-de-Cernon, sur un axe principal et à seulement 10 minutes de l'A75, venez découvrir cet immeuble indépendant offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

Le bien peut être transformé en maison familiale ou en immeuble de rapport avec la création de trois appartements T2 indépendants. Il dispose d'un grand garage en rez-de-chaussée, de balcons aux premier et deuxième étages ainsi que d'un jardinet à l'arrière du deuxième niveau.

Un terrain de loisirs en terrasses, non attenant et situé à environ 50 mètres de la maison, complète l'ensemble.

Des travaux sont à prévoir, mais son petit prix en fait une opportunité idéale pour un primo-accédant, un investisseur ou un projet locatif. Situation stratégique entre Millau, Saint-Affrique et La Cavalerie.

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2026

Consommation énergie primaire : 318 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 314.4 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 924 € et 8 016 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Rome-de-Cernon
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12490
Coordonnées : 44.012238, 2.965106
Total : 150 700€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 61 600€
Valeur du bien : 144 100€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11826€/an
Fourchette totale : 793€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 9516€ - 14698€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :858,34 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :103 000 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-20 500€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-47 700€ (-46.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 359,97€
Coût de l'assurance :13 186,25€
Taxe foncière : 1 182,63€/an
Soit par mois : 98,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (estimé 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de revêtement si nécessaire
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 600 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 826 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 563 €
Revenus locatifs : +11 826 €
Charges déductibles : -68 563 €
Résultat foncier Année 1 : -56 737 €(Déficit de 56 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 963 €/an
Revenus locatifs : +11 826 €
Charges déductibles : -6 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35337.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 826 €68 568 €5 258 €-56 742 €21 400 €35 342 €35 342 €
212 063 €6 831 €5 121 €5 232 €--30 110 €
312 304 €6 689 €4 979 €5 615 €--24 495 €
412 550 €6 542 €4 832 €6 008 €--18 487 €
512 801 €6 389 €4 679 €6 412 €--12 075 €
613 057 €6 231 €4 521 €6 826 €--5 249 €
713 318 €6 068 €4 358 €7 251 €---
813 585 €5 898 €4 188 €7 687 €---
913 856 €5 723 €4 012 €8 134 €---
1014 134 €5 541 €3 831 €8 593 €---
1114 416 €5 352 €3 642 €9 064 €---
1214 705 €5 157 €3 447 €9 547 €---
1314 999 €4 955 €3 245 €10 044 €---
1415 299 €4 745 €3 035 €10 553 €---
1515 605 €4 529 €2 818 €11 076 €---
1615 917 €4 304 €2 594 €11 613 €---
1716 235 €4 071 €2 361 €12 164 €---
1816 560 €3 830 €2 120 €12 730 €---
1916 891 €3 580 €1 870 €13 311 €---
2017 229 €3 321 €1 611 €13 907 €---
2117 573 €3 053 €1 343 €14 520 €---
2217 925 €2 776 €1 065 €15 149 €---
2318 283 €2 488 €778 €15 795 €---
2418 649 €2 190 €480 €16 459 €---
2519 022 €1 881 €171 €17 140 €---
TOTAL378 800 €180 712 €76 360 €198 088 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 088 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 484 €-6 420 €+8 904 €
2+2 484 €0 €+2 484 €
3+2 484 €0 €+2 484 €
4+2 484 €0 €+2 484 €
5+2 484 €0 €+2 484 €
6+2 484 €0 €+2 484 €
7+2 484 €+600 €+1 884 €
8+2 484 €+2 306 €+178 €
9+2 484 €+2 440 €+44 €
10+2 484 €+2 578 €-94 €
11+2 484 €+2 719 €-235 €
12+2 484 €+2 864 €-380 €
13+2 484 €+3 013 €-529 €
14+2 484 €+3 166 €-682 €
15+2 484 €+3 323 €-839 €
16+2 484 €+3 484 €-1 000 €
17+2 484 €+3 649 €-1 165 €
18+2 484 €+3 819 €-1 335 €
19+2 484 €+3 993 €-1 509 €
20+2 484 €+4 172 €-1 688 €
21+2 484 €+4 356 €-1 872 €
22+2 484 €+4 545 €-2 061 €
23+2 484 €+4 739 €-2 255 €
24+2 484 €+4 938 €-2 454 €
25+2 484 €+5 142 €-2 658 €
Total+62 100 €+59 426 €+2 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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