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Maison à vendre

VilleAntigny (86)
Surface105m²
Coût Total94 840€
Loyer Annuel8 397€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 580,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, Jardin, Terrasse, Non meublé

Vous êtes à la recherche d'une maison atypique en plein cœur d'Antigny, avec un vaste terrain ? Alors venez découvrir cet ensemble immobilier !

Il se compose de deux habitations.

La première est une maisonnette comprenant une vaste pièce de vie avec un espace cuisine meublée et équipée, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Depuis la pièce de vie, vous accédez directement à la terrasse.

La seconde habitation, attenante mais non communicante avec la première, se compose d'une cuisine nue, d'un dégagement desservant une salle d'eau, un WC indépendant, un salon et deux chambres.

Sous les habitations, vous bénéficierez de plusieurs annexes offrant de nombreuses possibilités de stockage, d'atelier ou d'aménagement selon vos besoins.

Enfin, cet ensemble présente un véritable potentiel d'évolution puisqu'il est possible de créer une troisième habitation, sous réserve des autorisations administratives et des travaux nécessaires.

L'ensemble bénéficie d'huisseries en PVC double vitrage, de volets en bois ainsi que de volets roulants électriques. Les deux habitations sont raccordées au tout-à-l'égout.

À l'extérieur, vous profiterez d'un vaste jardin entièrement clos, idéal pour les amoureux de la nature, les familles ou un projet de résidence principale avec potentiel locatif. Référence agence : 1312

Ville : Antigny
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.533864, 0.845189
Total : 94 840€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 28 960€
Valeur du bien : 89 960€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8397€/an
Fourchette totale : 545€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 6545€ - 10773€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :845,07 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :88 732 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :-27 732€ (-31.3%)
Marge achat-revente :-6 108€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :37,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 502,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 413,15€
Coût de l'assurance :11 380,80€
Taxe foncière : 839,69€/an
Soit par mois : 69,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 572,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 105 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 960 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 300€
    Isolation combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Remplacement robinetterie et peinture: 5 m² × 160€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:560€
    Peinture salle à manger: 14 m² × 40€/m² = 560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Antigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 397 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 840 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 335 €
Revenus locatifs : +8 397 €
Charges déductibles : -33 335 €
Résultat foncier Année 1 : -24 938 €(Déficit de 24 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 375 €/an
Revenus locatifs : +8 397 €
Charges déductibles : -4 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3537.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 397 €33 338 €3 083 €-24 941 €21 400 €3 541 €3 541 €
28 565 €4 295 €3 000 €4 270 €---
38 736 €4 209 €2 914 €4 527 €---
48 911 €4 120 €2 825 €4 791 €---
59 089 €4 029 €2 734 €5 061 €---
69 271 €3 934 €2 639 €5 337 €---
79 456 €3 836 €2 541 €5 620 €---
89 645 €3 735 €2 440 €5 911 €---
99 838 €3 630 €2 335 €6 208 €---
1010 035 €3 522 €2 227 €6 513 €---
1110 236 €3 410 €2 116 €6 825 €---
1210 440 €3 295 €2 000 €7 145 €---
1310 649 €3 176 €1 881 €7 473 €---
1410 862 €3 053 €1 758 €7 810 €---
1511 080 €2 925 €1 630 €8 154 €---
1611 301 €2 794 €1 499 €8 507 €---
1711 527 €2 658 €1 363 €8 869 €---
1811 758 €2 517 €1 222 €9 240 €---
1911 993 €2 372 €1 077 €9 621 €---
2012 233 €2 222 €927 €10 011 €---
2112 477 €2 067 €772 €10 411 €---
2212 727 €1 907 €612 €10 820 €---
2312 981 €1 741 €446 €11 241 €---
2413 241 €1 570 €275 €11 671 €---
2513 506 €1 393 €98 €12 113 €---
TOTAL268 955 €105 746 €44 413 €163 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €+219 €+1 544 €
3+1 763 €+1 358 €+405 €
4+1 763 €+1 437 €+326 €
5+1 763 €+1 518 €+245 €
6+1 763 €+1 601 €+162 €
7+1 763 €+1 686 €+77 €
8+1 763 €+1 773 €-10 €
9+1 763 €+1 862 €-99 €
10+1 763 €+1 954 €-191 €
11+1 763 €+2 048 €-285 €
12+1 763 €+2 144 €-381 €
13+1 763 €+2 242 €-479 €
14+1 763 €+2 343 €-580 €
15+1 763 €+2 446 €-683 €
16+1 763 €+2 552 €-789 €
17+1 763 €+2 661 €-898 €
18+1 763 €+2 772 €-1 009 €
19+1 763 €+2 886 €-1 123 €
20+1 763 €+3 003 €-1 240 €
21+1 763 €+3 123 €-1 360 €
22+1 763 €+3 246 €-1 483 €
23+1 763 €+3 372 €-1 609 €
24+1 763 €+3 501 €-1 738 €
25+1 763 €+3 634 €-1 871 €
Total+44 075 €+48 963 €+-4 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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