Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

VilleEu (76)
Surface140.88m²
Coût Total276 980€
Loyer Annuel15 967€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 000 €
Surface : 140.88 m²
Prix au m² : 1 710,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Terrasse, Belle vue, Non meublé

Superbe Duplex lumineux , Garage et Parking

Description : Situé au 2ème étage avec ascenseur , cet appartement en duplex séduit par sa distribution optimale et ses prestations extérieures. Niveau 1 : Entrée, pièce de vie lumineuse avec accès direct terrasse, cuisine équipée et aménagée, 2 chambres (dont 1 avec balcon), salle de douche et WC.

Niveau 2 : (attention aujourd'hui équipé d'un escalier métallique escamotable pour accéder au second niveau) Pièce palière (chambre/bureau) et vaste dortoir sous combles.

Annexes : Cave, garage fermé et emplacement de parking.

Points forts : Excellente luminosité, vue dégagée sur verdure, multiples solutions de stationnement et de rangement. Référence agence : 605

Ville : Eu
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76260
Coordonnées : 50.035867, 1.437174
Total : 276 980€
Prix d'acquisition : 241 000€
Travaux : 16 700€
Valeur du bien : 257 700€
Frais de notaire : 19 280€
Coût estimé : 19 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140.88m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1331€/mois
Loyer annuel estimé : 15967€/an
Fourchette totale : 1085€ - 1631€/mois
Fourchette annuelle : 13024€ - 19576€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 877,5 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :264 502 €
Prix d'achat :241 000 €
Décote à l'achat :-23 502€ (-8.9%)
Marge achat-revente :-12 478€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 389,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :80,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 470,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 899,97€
Coût de l'assurance :24 235,75€
Taxe foncière : 1 596,71€/an
Soit par mois : 133,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 330,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 603,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 700 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 331 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 967 €/an
Calcul : 1 331 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 980 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 969 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 894 €
Revenus locatifs : +15 967 €
Charges déductibles : -28 894 €
Résultat foncier Année 1 : -12 927 €(Déficit de 12 927 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 194 €/an
Revenus locatifs : +15 967 €
Charges déductibles : -12 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2226.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 241 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 650 €(65% de 241 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 696 €/an
Calcul : 156 650 € × 3,636% = 5 696 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 967 €28 903 €9 637 €-12 936 €10 700 €2 236 €2 236 €
216 286 €11 951 €9 385 €4 335 €---
316 612 €11 690 €9 124 €4 922 €---
416 944 €11 420 €8 854 €5 524 €---
517 283 €11 141 €8 574 €6 143 €---
617 629 €10 851 €8 285 €6 778 €---
717 982 €10 551 €7 984 €7 431 €---
818 341 €10 240 €7 674 €8 102 €---
918 708 €9 918 €7 352 €8 790 €---
1019 082 €9 584 €7 018 €9 498 €---
1119 464 €9 239 €6 672 €10 225 €---
1219 853 €8 881 €6 315 €10 972 €---
1320 250 €8 510 €5 944 €11 740 €---
1420 655 €8 126 €5 560 €12 529 €---
1521 068 €7 729 €5 163 €13 340 €---
1621 490 €7 317 €4 751 €14 173 €---
1721 919 €6 890 €4 324 €15 029 €---
1822 358 €6 448 €3 882 €15 909 €---
1922 805 €5 991 €3 425 €16 814 €---
2023 261 €5 517 €2 951 €17 744 €---
2123 726 €5 026 €2 460 €18 701 €---
2224 201 €4 517 €1 951 €19 684 €---
2324 685 €3 990 €1 424 €20 694 €---
2425 179 €3 445 €879 €21 734 €---
2525 682 €2 880 €314 €22 802 €---
TOTAL511 432 €220 754 €139 900 €290 678 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 353 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 353 €-3 210 €+6 563 €
2+3 353 €+630 €+2 723 €
3+3 353 €+1 477 €+1 876 €
4+3 353 €+1 657 €+1 696 €
5+3 353 €+1 843 €+1 510 €
6+3 353 €+2 033 €+1 320 €
7+3 353 €+2 229 €+1 124 €
8+3 353 €+2 430 €+923 €
9+3 353 €+2 637 €+716 €
10+3 353 €+2 849 €+504 €
11+3 353 €+3 068 €+285 €
12+3 353 €+3 292 €+61 €
13+3 353 €+3 522 €-169 €
14+3 353 €+3 759 €-406 €
15+3 353 €+4 002 €-649 €
16+3 353 €+4 252 €-899 €
17+3 353 €+4 509 €-1 156 €
18+3 353 €+4 773 €-1 420 €
19+3 353 €+5 044 €-1 691 €
20+3 353 €+5 323 €-1 970 €
21+3 353 €+5 610 €-2 257 €
22+3 353 €+5 905 €-2 552 €
23+3 353 €+6 208 €-2 855 €
24+3 353 €+6 520 €-3 167 €
25+3 353 €+6 841 €-3 488 €
Total+83 825 €+87 204 €+-3 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →