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Appartement 48m2

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface48m²
Coût Total65 260€
Loyer Annuel5 644€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 979,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 48 m2

Description : Halloween d entrée, salle de bain avec toilette, cuisine ouverte sur salle a manger/salon , 2 chambre ( 11 et 10 m2) . Debarras collé a l appartement de 3m2.

Pour plus de renseignements merci de me contacter .

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.735500, 1.608920
Total : 65 260€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 61 500€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 470€/mois
Loyer annuel estimé : 5644€/an
Fourchette totale : 378€ - 586€/mois
Fourchette annuelle : 4531€ - 7029€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 625 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 000 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-31 000€ (-39.7%)
Marge achat-revente :12 740€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :323,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :19,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 342,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 809,63€
Coût de l'assurance :5 710,25€
Taxe foncière : 564,36€/an
Soit par mois : 47,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 389,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 2 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Douche complète: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (5 m²): 5 × 60€/m² = 300€, Carrelage sol (5 m²): 5 × 60€/m² = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres:8 500€
    Parquet flottant (21 m²): 21 × 50€/m² = 1050€, Peinture murs et plafonds (42 m²): 42 × 30€/m² = 1260€, Électricité (réfection complète): 1500€, Menuiseries intérieures: 4000€, Main d'œuvre: 690€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 644 €/an
Calcul : 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 260 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 228 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 564 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 490 €
Revenus locatifs : +5 644 €
Charges déductibles : -17 490 €
Résultat foncier Année 1 : -11 846 €(Déficit de 11 846 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 990 €/an
Revenus locatifs : +5 644 €
Charges déductibles : -2 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1146.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 644 €17 492 €2 199 €-11 848 €10 700 €1 148 €1 148 €
25 756 €2 934 €2 141 €2 823 €---
35 872 €2 873 €2 081 €2 998 €---
45 989 €2 811 €2 018 €3 178 €---
56 109 €2 746 €1 954 €3 362 €---
66 231 €2 679 €1 887 €3 551 €---
76 356 €2 610 €1 818 €3 745 €---
86 483 €2 539 €1 746 €3 944 €---
96 612 €2 465 €1 672 €4 148 €---
106 745 €2 388 €1 595 €4 356 €---
116 879 €2 309 €1 516 €4 570 €---
127 017 €2 227 €1 434 €4 790 €---
137 157 €2 142 €1 349 €5 015 €---
147 301 €2 054 €1 262 €5 246 €---
157 447 €1 964 €1 171 €5 483 €---
167 596 €1 870 €1 077 €5 726 €---
177 747 €1 773 €980 €5 975 €---
187 902 €1 672 €879 €6 230 €---
198 060 €1 568 €775 €6 492 €---
208 222 €1 460 €668 €6 761 €---
218 386 €1 349 €556 €7 037 €---
228 554 €1 234 €441 €7 320 €---
238 725 €1 115 €322 €7 610 €---
248 899 €991 €198 €7 908 €---
259 077 €864 €71 €8 214 €---
TOTAL180 765 €66 129 €31 810 €114 636 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 185 €-3 210 €+4 395 €
2+1 185 €+502 €+683 €
3+1 185 €+899 €+286 €
4+1 185 €+953 €+232 €
5+1 185 €+1 009 €+176 €
6+1 185 €+1 065 €+120 €
7+1 185 €+1 124 €+61 €
8+1 185 €+1 183 €+2 €
9+1 185 €+1 244 €-59 €
10+1 185 €+1 307 €-122 €
11+1 185 €+1 371 €-186 €
12+1 185 €+1 437 €-252 €
13+1 185 €+1 505 €-320 €
14+1 185 €+1 574 €-389 €
15+1 185 €+1 645 €-460 €
16+1 185 €+1 718 €-533 €
17+1 185 €+1 792 €-607 €
18+1 185 €+1 869 €-684 €
19+1 185 €+1 948 €-763 €
20+1 185 €+2 028 €-843 €
21+1 185 €+2 111 €-926 €
22+1 185 €+2 196 €-1 011 €
23+1 185 €+2 283 €-1 098 €
24+1 185 €+2 372 €-1 187 €
25+1 185 €+2 464 €-1 279 €
Total+29 625 €+34 391 €+-4 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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