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Appartement 4 pièces 90 m²

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface90m²
Coût Total131 722€
Loyer Annuel10 187€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 400 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 315,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m²

Réf. 10060. CHALONS CENTRE Situé au sein d'une petite copropriété de 5 logements, ce spacieux appartement de près de 90m² vous séduira à coup sûr ! Vous apprécierez ses beaux volumes et son charme ancien, composé d'une entrée avec placard, un salon/séjour de 36m² donnant sur une cuisine équipée avec de nombreux rangements, deux chambres, deux salles de bain, un wc indépendant. À visiter rapidement ! Nombre de lots : 12 dont 5 lots d'habitation - Charges annuelles : 772€

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2026

Consommation énergie primaire : 236 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 124 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 950 € et 2 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.955494, 4.377713
Total : 131 722€
Prix d'acquisition : 118 400€
Travaux : 3 850€
Valeur du bien : 122 250€
Frais de notaire : 9 472€
Coût estimé : 9 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10187€/an
Fourchette totale : 669€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 8023€ - 12934€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 361,41 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 526 €
Prix d'achat :118 400 €
Décote à l'achat :-4 126€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-9 196€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 722€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 107,41€
Coût de l'assurance :11 525,67€
Taxe foncière : 1 018,65€/an
Soit par mois : 84,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,33€/mois
Soit par an : 771,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 848,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond de la salle de bain.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 850 €(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:500€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture 2 chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre et sont basés sur une fourchette réaliste de 50€/m², adaptée à l'état des murs et plafonds. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 722 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 019 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 772 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 654 €
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -10 654 €
Résultat foncier Année 1 : -468 €(Déficit de 468 €)
Imputable sur revenu global : 468 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 804 €/an
Revenus locatifs : +10 187 €
Charges déductibles : -6 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 382 €/an
Prix d'achat du bien : 118 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 960 €(65% de 118 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 799 €/an
Calcul : 76 960 € × 3,636% = 2 799 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 187 €10 658 €4 557 €-472 €472 €--
210 390 €6 689 €4 437 €3 701 €---
310 598 €6 565 €4 314 €4 033 €---
410 810 €6 437 €4 186 €4 373 €---
511 026 €6 305 €4 053 €4 721 €---
611 247 €6 168 €3 916 €5 079 €---
711 472 €6 025 €3 774 €5 446 €---
811 701 €5 878 €3 626 €5 823 €---
911 935 €5 726 €3 474 €6 209 €---
1012 174 €5 568 €3 316 €6 606 €---
1112 417 €5 404 €3 153 €7 013 €---
1212 666 €5 235 €2 983 €7 431 €---
1312 919 €5 060 €2 808 €7 859 €---
1413 177 €4 878 €2 626 €8 299 €---
1513 441 €4 690 €2 438 €8 751 €---
1613 710 €4 495 €2 244 €9 214 €---
1713 984 €4 294 €2 042 €9 690 €---
1814 264 €4 085 €1 833 €10 179 €---
1914 549 €3 869 €1 617 €10 680 €---
2014 840 €3 645 €1 393 €11 195 €---
2115 137 €3 413 €1 161 €11 724 €---
2215 439 €3 173 €921 €12 267 €---
2315 748 €2 924 €672 €12 824 €---
2416 063 €2 666 €415 €13 397 €---
2516 384 €2 400 €148 €13 985 €---
TOTAL326 277 €126 248 €66 107 €200 029 €472 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 142 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-142 €+2 281 €
2+2 139 €+1 110 €+1 029 €
3+2 139 €+1 210 €+929 €
4+2 139 €+1 312 €+827 €
5+2 139 €+1 416 €+723 €
6+2 139 €+1 524 €+615 €
7+2 139 €+1 634 €+505 €
8+2 139 €+1 747 €+392 €
9+2 139 €+1 863 €+276 €
10+2 139 €+1 982 €+157 €
11+2 139 €+2 104 €+35 €
12+2 139 €+2 229 €-90 €
13+2 139 €+2 358 €-219 €
14+2 139 €+2 490 €-351 €
15+2 139 €+2 625 €-486 €
16+2 139 €+2 764 €-625 €
17+2 139 €+2 907 €-768 €
18+2 139 €+3 054 €-915 €
19+2 139 €+3 204 €-1 065 €
20+2 139 €+3 359 €-1 220 €
21+2 139 €+3 517 €-1 378 €
22+2 139 €+3 680 €-1 541 €
23+2 139 €+3 847 €-1 708 €
24+2 139 €+4 019 €-1 880 €
25+2 139 €+4 195 €-2 056 €
Total+53 475 €+60 009 €+-6 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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