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Maison à vendre

VilleCastelsarrasin (82)
Surface230m²
Coût Total322 520€
Loyer Annuel26 952€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+361€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 269 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 169,57 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 5 chambres, 5 parkings: Garage, 4 parkings, calme, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À seulement 5 min des commodités, découvrez cette magnifique maison saine de 1848 offrant 230 m² environ habitables, au bout d'une impasse très calme. Alliant le charme de l'ancien et la performance énergétique, elle bénéficie d'un excellent DPE classé en C grâce à sa pompe à chaleur, son double vitrage et son poêle à granulés.

Idéal grande famille, projet intergénérationnel ou investissement, ce bien de 9 pièces (5 chambres) est configuré en deux habitations (un T4 et un T3). Un simple mur à ouvrir permet de réunir très facilement l'ensemble.

Le potentiel : Les combles offrent plus de 100 m² environ supplémentaires totalement aménageables selon vos envies !

Côté extérieur, vous profiterez d'un superbe terrain plat de 4 134 m² environ sans vis-à-vis, d'un grand garage de 45 m² environ et de la fibre optique. Prévoir un rafraîchissement pour la mettre à votre goût.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 269 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sylvain PELISSIE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 994742021

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.028949, 1.069279
Total : 322 520€
Prix d'acquisition : 269 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 301 000€
Frais de notaire : 21 520€
Coût estimé : 21 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2246€/mois
Loyer annuel estimé : 26952€/an
Fourchette totale : 1856€ - 2718€/mois
Fourchette annuelle : 22272€ - 32616€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 540,06 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :354 214 €
Prix d'achat :269 000 €
Décote à l'achat :-85 214€ (-24.1%)
Marge achat-revente :31 694€ (8.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 580,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :80,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 660,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 547,21€
Coût de l'assurance :24 189,00€
Taxe foncière : 2 695,23€/an
Soit par mois : 224,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 246,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 885,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :360,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise à jour des installations de plomberie et d'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Plomberie salle de bain: 2000€, Électricité salle de bain: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 000€
    Parquet flottant 75 m²: 50€/m² × 75 = 3750€, Peinture 75 m²: 30€/m² × 75 = 2250€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 246 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 952 €/an
Calcul : 2 246 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 968 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 695 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 169 €
Revenus locatifs : +26 952 €
Charges déductibles : -46 169 €
Résultat foncier Année 1 : -19 216 €(Déficit de 19 216 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 169 €/an
Revenus locatifs : +26 952 €
Charges déductibles : -14 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8516.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 269 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 850 €(65% de 269 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 358 €/an
Calcul : 174 850 € × 3,636% = 6 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 952 €46 179 €10 516 €-19 227 €10 700 €8 527 €8 527 €
227 491 €13 896 €10 233 €13 595 €---
328 041 €13 603 €9 941 €14 438 €---
428 602 €13 301 €9 638 €15 301 €---
529 174 €12 989 €9 326 €16 185 €---
629 758 €12 666 €9 003 €17 092 €---
730 353 €12 332 €8 669 €18 020 €---
830 960 €11 987 €8 325 €18 972 €---
931 579 €11 631 €7 968 €19 948 €---
1032 211 €11 263 €7 600 €20 948 €---
1132 855 €10 882 €7 219 €21 973 €---
1233 512 €10 489 €6 826 €23 023 €---
1334 182 €10 082 €6 419 €24 100 €---
1434 866 €9 662 €5 999 €25 204 €---
1535 563 €9 227 €5 564 €26 336 €---
1636 274 €8 778 €5 116 €27 496 €---
1737 000 €8 314 €4 652 €28 685 €---
1837 740 €7 835 €4 172 €29 905 €---
1938 495 €7 339 €3 677 €31 155 €---
2039 264 €6 827 €3 165 €32 437 €---
2140 050 €6 298 €2 635 €33 752 €---
2240 851 €5 751 €2 088 €35 100 €---
2341 668 €5 186 €1 523 €36 482 €---
2442 501 €4 601 €939 €37 900 €---
2543 351 €3 997 €335 €39 354 €---
TOTAL863 291 €275 117 €151 547 €588 174 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 588 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 660 €-3 210 €+8 870 €
2+5 660 €+1 521 €+4 139 €
3+5 660 €+4 331 €+1 329 €
4+5 660 €+4 590 €+1 070 €
5+5 660 €+4 856 €+804 €
6+5 660 €+5 127 €+533 €
7+5 660 €+5 406 €+254 €
8+5 660 €+5 692 €-32 €
9+5 660 €+5 984 €-324 €
10+5 660 €+6 284 €-624 €
11+5 660 €+6 592 €-932 €
12+5 660 €+6 907 €-1 247 €
13+5 660 €+7 230 €-1 570 €
14+5 660 €+7 561 €-1 901 €
15+5 660 €+7 901 €-2 241 €
16+5 660 €+8 249 €-2 589 €
17+5 660 €+8 606 €-2 946 €
18+5 660 €+8 971 €-3 311 €
19+5 660 €+9 347 €-3 687 €
20+5 660 €+9 731 €-4 071 €
21+5 660 €+10 126 €-4 466 €
22+5 660 €+10 530 €-4 870 €
23+5 660 €+10 945 €-5 285 €
24+5 660 €+11 370 €-5 710 €
25+5 660 €+11 806 €-6 146 €
Total+141 500 €+176 452 €+-34 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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