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Maison à vendre

VilleRouillac (16)
Surface244
Coût Total326 800
Loyer Annuel25 352
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 244 m²
Prix au m² : 979,51 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Jardin

iad France - Sylvie Nguyen vous propose: MAISON DE 244M2 environ - CUISINE - SALON/ SEJOUR - 5 CHAMBRES - 1 SALLE DE BAIN - 2 SALLES D'EAU - 1 SALLE DE JEU - 1 CELLIER - DRESSING - 2 WC - DEPENDANCES - TERRAIN DE 1800M2 environ. Venez découvrir cette charmante maison à la campagne, rénovée en 2014, à seulement 2km du centre de Rouillac et 34 minutes de la gare d'Angoulême. Elle se compose au rez-de-chaussé d'une grande cuisine, un cellier, une grande pièce de vie lumineuse, une belle salle d'eau, un WC et une chambre avec sa salle d'eau. A l'étage se trouve quatre chambres avec mezzanine, une salle de bain, un dressing, un WC. Le tout sur un terrain clos et arboré de 1800m2 environ avec de nombreuses dépendances à rénover. Contactez-moi pour plus d'informations!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 207 et classe CLIMAT C indice 25. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sylvie Nguyen mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angoulême sous le numéro 433117561, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Rouillac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16170
Coordonnées : 45.791181, -0.084569
Total : 326 800
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 68 680
Valeur du bien : 307 680
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 244
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2113€/mois
Loyer annuel estimé : 25352€/an
Fourchette totale : 1638€ - 2725€/mois
Fourchette annuelle : 19655€ - 32701€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :777,78 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :189 778
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :+49 222 (+25.9%)
Marge achat-revente :-137 022€ (-72.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 618,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :95,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 713,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 769,06
Coût de l'assurance :28 595,00
Taxe foncière : 2 535,23€/an
Soit par mois : 211,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 112,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 925,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 244 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 680(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:17 680
    Isolation des combles: 244 m² × 70€/m² = 17080€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€ = 18000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 600
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouillac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 352 €/an
Calcul : 2 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 144 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 329
Revenus locatifs : +25 352
Charges déductibles : -83 329
Résultat foncier Année 1 : -57 977(Déficit de 57 977 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 577
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 649 €/an
Revenus locatifs : +25 352
Charges déductibles : -14 649
Résultat foncier Années 2+ : 10 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36576.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 35283 33910 980-57 98721 400 €36 587 €36 587 €
225 85914 36810 68911 491--25 096 €
326 37714 06610 38712 310--12 786 €
426 90413 75410 07513 150---
527 44213 4319 75214 011---
627 99113 0979 41814 893---
728 55112 7529 07315 799---
829 12212 3958 71616 727---
929 70412 0258 34617 679---
1030 29811 6427 96318 656---
1130 90411 2467 56719 658---
1231 52210 8377 15820 685---
1332 15310 4136 73421 739---
1432 7969 9756 29622 821---
1533 4529 5225 84323 930---
1634 1219 0535 37425 068---
1734 8038 5684 88926 235---
1835 4998 0664 38727 433---
1936 2097 5473 86828 663---
2036 9337 0093 33029 924---
2137 6726 4542 77531 218---
2238 4265 8792 20032 547---
2339 1945 2841 60533 910---
2439 9784 66999035 309---
2540 7784 03235336 745---
TOTAL812 041319 425158 769492 61621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 492 616
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 324-6 420+11 744
2+5 3240+5 324
3+5 3240+5 324
4+5 324+109+5 215
5+5 324+4 203+1 121
6+5 324+4 468+856
7+5 324+4 740+584
8+5 324+5 018+306
9+5 324+5 304+20
10+5 324+5 597-273
11+5 324+5 897-573
12+5 324+6 206-882
13+5 324+6 522-1 198
14+5 324+6 846-1 522
15+5 324+7 179-1 855
16+5 324+7 520-2 196
17+5 324+7 871-2 547
18+5 324+8 230-2 906
19+5 324+8 599-3 275
20+5 324+8 977-3 653
21+5 324+9 366-4 042
22+5 324+9 764-4 440
23+5 324+10 173-4 849
24+5 324+10 593-5 269
25+5 324+11 024-5 700
Total+133 100+147 785+-14 685
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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