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Vente immeuble locatif pour investisseurs à 32 kms du Mans

VilleSillé-le-Guillaume (72)
Surface171m²
Coût Total181 230€
Loyer Annuel13 520€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 637,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ancienne située dans le centre ville de Sillé le Guillaume, ville historique et touristique qui propose des locations sur une surface totale de 171m2. Possibilité de 5 logements ( voire un 6eme à créer) répartis comme suit: 1 T2- 2 T1 - et 2 studios. Beaux volumes. Prévoir des travaux de rénovation et embellissement pour retrouver tout le potentiel de cet immeuble lucratif. Prix : 109 000€

Ville : Sillé-le-Guillaume
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72140
Coordonnées : 48.182100, -0.132170
Total : 181 230€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 63 510€
Valeur du bien : 172 510€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13520€/an
Fourchette totale : 843€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 10121€ - 18059€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 530,47 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :261 710 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-152 710€ (-58.4%)
Marge achat-revente :80 480€ (30.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 537,55€
Coût de l'assurance :15 857,62€
Taxe foncière : 1 351,97€/an
Soit par mois : 112,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 126,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 17 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et lavabo, réfection plomberie et électricité, carrelage murs et sol.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 douche
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture propre mais vieillissante dans une chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 510 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 100€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1300€ = 22100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 460€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, 1 lavabo × 600€ = 600€, 1 douche × 1500€ = 1500€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sillé-le-Guillaume (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 520 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 230 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 352 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 796 €
Revenus locatifs : +13 520 €
Charges déductibles : -71 796 €
Résultat foncier Année 1 : -58 276 €(Déficit de 58 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 286 €/an
Revenus locatifs : +13 520 €
Charges déductibles : -8 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36876.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 520 €71 802 €6 305 €-58 282 €21 400 €36 882 €36 882 €
213 790 €8 127 €6 141 €5 663 €--31 219 €
314 066 €7 956 €5 970 €6 109 €--25 110 €
414 347 €7 780 €5 793 €6 568 €--18 542 €
514 634 €7 597 €5 610 €7 038 €--11 504 €
614 927 €7 407 €5 421 €7 520 €--3 985 €
715 225 €7 211 €5 224 €8 015 €---
815 530 €7 007 €5 021 €8 523 €---
915 840 €6 796 €4 810 €9 044 €---
1016 157 €6 578 €4 592 €9 579 €---
1116 480 €6 352 €4 366 €10 128 €---
1216 810 €6 118 €4 132 €10 692 €---
1317 146 €5 875 €3 889 €11 271 €---
1417 489 €5 624 €3 638 €11 865 €---
1517 839 €5 364 €3 378 €12 475 €---
1618 196 €5 095 €3 108 €13 101 €---
1718 560 €4 816 €2 829 €13 744 €---
1818 931 €4 526 €2 540 €14 404 €---
1919 309 €4 227 €2 241 €15 082 €---
2019 696 €3 917 €1 931 €15 779 €---
2120 089 €3 596 €1 609 €16 494 €---
2220 491 €3 263 €1 277 €17 228 €---
2320 901 €2 918 €932 €17 983 €---
2421 319 €2 561 €575 €18 758 €---
2521 746 €2 191 €205 €19 554 €---
TOTAL433 039 €204 704 €91 538 €228 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 839 €-6 420 €+9 259 €
2+2 839 €0 €+2 839 €
3+2 839 €0 €+2 839 €
4+2 839 €0 €+2 839 €
5+2 839 €0 €+2 839 €
6+2 839 €0 €+2 839 €
7+2 839 €+1 209 €+1 630 €
8+2 839 €+2 557 €+282 €
9+2 839 €+2 713 €+126 €
10+2 839 €+2 874 €-35 €
11+2 839 €+3 038 €-199 €
12+2 839 €+3 208 €-369 €
13+2 839 €+3 381 €-542 €
14+2 839 €+3 559 €-720 €
15+2 839 €+3 742 €-903 €
16+2 839 €+3 930 €-1 091 €
17+2 839 €+4 123 €-1 284 €
18+2 839 €+4 321 €-1 482 €
19+2 839 €+4 525 €-1 686 €
20+2 839 €+4 734 €-1 895 €
21+2 839 €+4 948 €-2 109 €
22+2 839 €+5 169 €-2 330 €
23+2 839 €+5 395 €-2 556 €
24+2 839 €+5 627 €-2 788 €
25+2 839 €+5 866 €-3 027 €
Total+70 975 €+68 500 €+2 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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