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Maison à vendre

VilleLézat-sur-Lèze (09)
Surface156m²
Coût Total181 292€
Loyer Annuel16 967€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 640,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 4 chambres, Jardin, calme

LÉZAT-SUR-LÈZE HYPER-CENTRE Rare ! Maison de village à rénover entièrement avec jardin privatif. Tout à pied : commerces et écoles. Un potentiel énorme pour créer votre cocon ou investir. Cachet de l'ancien et calme absolu en plein cœur du bourg. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lézat-sur-Lèze
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09210
Coordonnées : 43.276286, 1.343990
Total : 181 292€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 73 400€
Valeur du bien : 173 300€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 9.06€/m²/mois
Fourchette : 6.80€ - 12.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16967€/an
Fourchette totale : 1061€ - 1884€/mois
Fourchette annuelle : 12737€ - 22603€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 12.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 615,3 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 988 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-152 088€ (-60.4%)
Marge achat-revente :70 696€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :910,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 983,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 860,99€
Coût de l'assurance :21 755,04€
Taxe foncière : 1 696,72€/an
Soit par mois : 141,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 413,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :289,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état, parquet usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 visible - carrelage usé et murs en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 400 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 600€
    Isolation toiture/combles: 156 m² × 100€/m² = 15600€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Revêtement sol:2 700€
    Carrelage salon: 30 m² × 90€/m² = 2700€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lézat-sur-Lèze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 967 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 292 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 287 €
Revenus locatifs : +16 967 €
Charges déductibles : -82 287 €
Résultat foncier Année 1 : -65 319 €(Déficit de 65 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 887 €/an
Revenus locatifs : +16 967 €
Charges déductibles : -8 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43919.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 967 €82 293 €6 326 €-65 325 €21 400 €43 925 €43 925 €
217 307 €8 728 €6 161 €8 579 €--35 346 €
317 653 €8 557 €5 990 €9 096 €--26 250 €
418 006 €8 379 €5 813 €9 626 €--16 624 €
518 366 €8 196 €5 629 €10 170 €--6 454 €
618 733 €8 006 €5 439 €10 727 €---
719 108 €7 809 €5 242 €11 299 €---
819 490 €7 605 €5 038 €11 885 €---
919 880 €7 394 €4 827 €12 486 €---
1020 277 €7 175 €4 608 €13 102 €---
1120 683 €6 948 €4 382 €13 734 €---
1221 097 €6 714 €4 147 €14 383 €---
1321 519 €6 470 €3 903 €15 048 €---
1421 949 €6 218 €3 652 €15 730 €---
1522 388 €5 957 €3 391 €16 430 €---
1622 836 €5 687 €3 120 €17 149 €---
1723 292 €5 407 €2 840 €17 885 €---
1823 758 €5 117 €2 550 €18 641 €---
1924 233 €4 816 €2 250 €19 417 €---
2024 718 €4 505 €1 938 €20 213 €---
2125 212 €4 183 €1 616 €21 030 €---
2225 717 €3 849 €1 282 €21 868 €---
2326 231 €3 503 €936 €22 728 €---
2426 756 €3 144 €577 €23 611 €---
2527 291 €2 773 €206 €24 518 €---
TOTAL543 465 €229 434 €91 861 €314 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 967 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 563 €-6 420 €+9 983 €
2+3 563 €0 €+3 563 €
3+3 563 €0 €+3 563 €
4+3 563 €0 €+3 563 €
5+3 563 €0 €+3 563 €
6+3 563 €+1 282 €+2 281 €
7+3 563 €+3 390 €+173 €
8+3 563 €+3 565 €-2 €
9+3 563 €+3 746 €-183 €
10+3 563 €+3 931 €-368 €
11+3 563 €+4 120 €-557 €
12+3 563 €+4 315 €-752 €
13+3 563 €+4 514 €-951 €
14+3 563 €+4 719 €-1 156 €
15+3 563 €+4 929 €-1 366 €
16+3 563 €+5 145 €-1 582 €
17+3 563 €+5 366 €-1 803 €
18+3 563 €+5 592 €-2 029 €
19+3 563 €+5 825 €-2 262 €
20+3 563 €+6 064 €-2 501 €
21+3 563 €+6 309 €-2 746 €
22+3 563 €+6 560 €-2 997 €
23+3 563 €+6 818 €-3 255 €
24+3 563 €+7 083 €-3 520 €
25+3 563 €+7 355 €-3 792 €
Total+89 075 €+94 209 €+-5 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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