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Maison à vendre

VilleVillepinte (93)
Surface192.6m²
Coût Total434 696€
Loyer Annuel40 356€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+717€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 328 000 €
Surface : 192.6 m²
Prix au m² : 1 703,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 34,72 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Balcon, Jardin

Maison de 1970 édifiée sur 407 m² de terrain - Environ 160 m² habitable - Grand séjour, cuisine, 4 chambres, sdb, sdo, wc, s/sol total aménagé (garage, atelier, buanderie, chaufferie, cuisine d'été) - Combles aménageables - Travaux à prévoir. Proche de la gare du Vert Galant (RER B) et de ses commerces.

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.957312, 2.541260
Vert-Galant
RER B
Total : 434 696€
Prix d'acquisition : 328 000€
Travaux : 80 456€
Valeur du bien : 408 456€
Frais de notaire : 26 240€
Coût estimé : 26 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192.6m²
Loyer prédit : 17.46€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 23.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3363€/mois
Loyer annuel estimé : 40356€/an
Fourchette totale : 2473€ - 4574€/mois
Fourchette annuelle : 29673€ - 54886€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 157,89 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :608 210 €
Prix d'achat :328 000 €
Décote à l'achat :-280 210€ (-46.1%)
Marge achat-revente :173 514€ (28.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :434 696€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 183,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :126,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 309,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :220 261,27€
Coût de l'assurance :38 035,90€
Taxe foncière : 4 035,60€/an
Soit par mois : 336,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 363,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 646,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :716,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 192.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne nécessitant mise aux normes
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Vérification de l'état de la plomberie - Maison ancienne

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 456 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 556€
    Isolation toiture/combles: 192.6 m² × 60€/m² = 11556€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Remplacement fenêtres: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 756€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 356 €/an
Calcul : 3 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 434 696 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 521 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 456 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 166 €
Revenus locatifs : +40 356 €
Charges déductibles : -101 166 €
Résultat foncier Année 1 : -60 810 €(Déficit de 60 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 710 €/an
Revenus locatifs : +40 356 €
Charges déductibles : -20 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39410.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 328 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 200 €(65% de 328 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 753 €/an
Calcul : 213 200 € × 3,636% = 7 753 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 356 €101 180 €15 167 €-60 824 €21 400 €39 424 €39 424 €
241 163 €20 329 €14 772 €20 834 €--18 590 €
341 986 €19 919 €14 362 €22 068 €---
442 826 €19 494 €13 937 €23 332 €---
543 683 €19 054 €13 497 €24 628 €---
644 556 €18 599 €13 042 €25 958 €---
745 447 €18 127 €12 569 €27 321 €---
846 356 €17 638 €12 081 €28 719 €---
947 283 €17 131 €11 574 €30 152 €---
1048 229 €16 606 €11 049 €31 623 €---
1149 194 €16 063 €10 506 €33 131 €---
1250 178 €15 500 €9 943 €34 678 €---
1351 181 €14 917 €9 360 €36 264 €---
1452 205 €14 313 €8 756 €37 892 €---
1553 249 €13 687 €8 130 €39 562 €---
1654 314 €13 039 €7 482 €41 275 €---
1755 400 €12 367 €6 810 €43 033 €---
1856 508 €11 671 €6 114 €44 837 €---
1957 638 €10 951 €5 394 €46 687 €---
2058 791 €10 205 €4 648 €48 587 €---
2159 967 €9 431 €3 874 €50 536 €---
2261 166 €8 630 €3 073 €52 536 €---
2362 390 €7 801 €2 244 €54 589 €---
2463 637 €6 941 €1 384 €56 696 €---
2564 910 €6 051 €494 €58 859 €---
TOTAL1 292 615 €439 643 €220 261 €852 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 852 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 475 €-6 420 €+14 895 €
2+8 475 €0 €+8 475 €
3+8 475 €+1 043 €+7 432 €
4+8 475 €+7 000 €+1 475 €
5+8 475 €+7 389 €+1 086 €
6+8 475 €+7 787 €+688 €
7+8 475 €+8 196 €+279 €
8+8 475 €+8 616 €-141 €
9+8 475 €+9 046 €-571 €
10+8 475 €+9 487 €-1 012 €
11+8 475 €+9 939 €-1 464 €
12+8 475 €+10 403 €-1 928 €
13+8 475 €+10 879 €-2 404 €
14+8 475 €+11 368 €-2 893 €
15+8 475 €+11 869 €-3 394 €
16+8 475 €+12 383 €-3 908 €
17+8 475 €+12 910 €-4 435 €
18+8 475 €+13 451 €-4 976 €
19+8 475 €+14 006 €-5 531 €
20+8 475 €+14 576 €-6 101 €
21+8 475 €+15 161 €-6 686 €
22+8 475 €+15 761 €-7 286 €
23+8 475 €+16 377 €-7 902 €
24+8 475 €+17 009 €-8 534 €
25+8 475 €+17 658 €-9 183 €
Total+211 875 €+255 891 €+-44 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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