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Votre futur chez-vous/Investissement au Domaine des Lices !

VilleCarcassonne (11)
Surface41.3m²
Coût Total73 620€
Loyer Annuel6 431€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 41.3 m²
Prix au m² : 1 440,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Imaginez-vous ouvrir la porte de votre appartement T2 de 41,3 m2, baigné de lumière naturelle grâce à son exposition sud. Dès l'entrée, vous êtes accueilli par un salon-cuisine ouvert, où la kitchenette fonctionnelle vous invite à préparer vos repas avec plaisir. La loggia de 8,4 m2, sans vis-à-vis, devient votre coin détente privilégié : un café le matin, un livre l'après-midi, ou simplement un moment pour respirer. La chambre apaisante, vous promet des nuits reposantes. La salle de bains pensée pour votre confort. Ici, tout est prêt à vivre : l'appartement est en excellent état, il ne vous reste qu'à y déposer vos meubles et vos souvenirs. Pourquoi ou Pour Qui  choisir ce bien ? Idéal pour les primo-accédants : un premier pas vers la propriété, sans compromis. Parfait pour les investisseurs : un bien attractif dans un environnement calme et rassurant, propice à la location. Un atout majeur : une place de parking pour plus de praticité au quotidien. Ecole, College, Commerces, Rocade, Bus, and many more ! Ne laissez pas passer cette opportunité : votre nouvelle vie commence ici. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.agence-epi.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.216930, 2.377036
Total : 73 620€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 9 360€
Valeur du bien : 68 860€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.3m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6431€/an
Fourchette totale : 432€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 5182€ - 7981€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 312,5 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 206 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :+5 294€ (+9.8%)
Marge achat-revente :-19 414€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 390,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 184,76€
Coût de l'assurance :6 441,75€
Taxe foncière : 643,12€/an
Soit par mois : 53,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 444,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 360 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des murs et plafonds - Chambre:960€
    Peinture chambre 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 600€
  • Rafraîchissement de la cuisine:5 400€
    Rafraîchissement cuisine: 4000€, Vérification des équipements: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Rafraîchissement de la salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 2000€, Vérification des équipements: 400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 431 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 258 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 820 €
Revenus locatifs : +6 431 €
Charges déductibles : -12 820 €
Résultat foncier Année 1 : -6 389 €(Déficit de 6 389 €)
Imputable sur revenu global : 6 389 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 460 €/an
Revenus locatifs : +6 431 €
Charges déductibles : -3 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 971 €/an
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 431 €12 822 €2 561 €-6 391 €6 391 €--
26 560 €3 395 €2 495 €3 165 €---
36 691 €3 326 €2 425 €3 365 €---
46 825 €3 254 €2 353 €3 571 €---
56 961 €3 180 €2 279 €3 782 €---
67 101 €3 103 €2 202 €3 998 €---
77 243 €3 023 €2 122 €4 220 €---
87 387 €2 940 €2 040 €4 447 €---
97 535 €2 855 €1 954 €4 680 €---
107 686 €2 766 €1 865 €4 920 €---
117 840 €2 674 €1 774 €5 165 €---
127 996 €2 579 €1 678 €5 417 €---
138 156 €2 481 €1 580 €5 676 €---
148 319 €2 379 €1 478 €5 941 €---
158 486 €2 273 €1 372 €6 213 €---
168 656 €2 163 €1 263 €6 492 €---
178 829 €2 050 €1 149 €6 779 €---
189 005 €1 933 €1 032 €7 073 €---
199 185 €1 811 €910 €7 374 €---
209 369 €1 685 €784 €7 684 €---
219 556 €1 555 €654 €8 002 €---
229 748 €1 419 €519 €8 328 €---
239 942 €1 279 €379 €8 663 €---
2410 141 €1 134 €234 €9 007 €---
2510 344 €984 €83 €9 360 €---
TOTAL205 993 €69 065 €37 185 €136 929 €6 391 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 917 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 351 €-1 917 €+3 268 €
2+1 351 €+949 €+402 €
3+1 351 €+1 010 €+341 €
4+1 351 €+1 071 €+280 €
5+1 351 €+1 134 €+217 €
6+1 351 €+1 199 €+152 €
7+1 351 €+1 266 €+85 €
8+1 351 €+1 334 €+17 €
9+1 351 €+1 404 €-53 €
10+1 351 €+1 476 €-125 €
11+1 351 €+1 550 €-199 €
12+1 351 €+1 625 €-274 €
13+1 351 €+1 703 €-352 €
14+1 351 €+1 782 €-431 €
15+1 351 €+1 864 €-513 €
16+1 351 €+1 948 €-597 €
17+1 351 €+2 034 €-683 €
18+1 351 €+2 122 €-771 €
19+1 351 €+2 212 €-861 €
20+1 351 €+2 305 €-954 €
21+1 351 €+2 401 €-1 050 €
22+1 351 €+2 498 €-1 147 €
23+1 351 €+2 599 €-1 248 €
24+1 351 €+2 702 €-1 351 €
25+1 351 €+2 808 €-1 457 €
Total+33 775 €+41 079 €+-7 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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