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Immeuble Avignon 295 m² T-12 à vendre, 379 000 € | Orpi

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface295m²
Coût Total524 120€
Loyer Annuel41 896€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+406€
Image de bien 1
Prix : 379 000 €
Surface : 295 m²
Prix au m² : 1 284,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 12 pièces, Surface 295 m², 9 chambres, 3 salles de bain/eau, Terrain 839 m², Séjour 74,94 m², Grenier, Cheminée, Chauffage central, Chauffage individuel, Insert à bois, Gaz, Électricité, Double vitrage, Terrasse, Balcon, Avec jardin privatif, 1 place de parking

379 000 €

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.000000, 4.000000
Total : 524 120€
Prix d'acquisition : 379 000€
Travaux : 114 800€
Valeur du bien : 493 800€
Frais de notaire : 30 320€
Coût estimé : 30 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 295m²
Loyer prédit : 11.84€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 15.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 3491€/mois
Loyer annuel estimé : 41896€/an
Fourchette totale : 2716€ - 4487€/mois
Fourchette annuelle : 32597€ - 53849€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :524 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 579,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :157,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 736,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :249 612,66€
Coût de l'assurance :47 170,80€
Taxe foncière : 4 189,64€/an
Soit par mois : 349,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 491,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 085,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :405,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 295 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 295 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 295 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 12 chambres (estimé à 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (estimé à 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :114 800 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:37 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 37 fenêtres × 1000€ = 37000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation combles:11 800€
    Isolation combles: 295 m² × 40€ = 11800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 120 m² × 100€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:8 000€
    Rénovation salon: 50 m² × 160€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 896 €/an
Calcul : 3 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 524 120 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 887 €/an
Calcul : 157 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 190 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 114 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 138 158 €
Revenus locatifs : +41 896 €
Charges déductibles : -138 158 €
Résultat foncier Année 1 : -96 261 €(Déficit de 96 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 358 €/an
Revenus locatifs : +41 896 €
Charges déductibles : -23 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74861.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 379 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 246 350 €(65% de 379 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 958 €/an
Calcul : 246 350 € × 3,636% = 8 958 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 896 €138 174 €17 298 €-96 278 €21 400 €74 878 €74 878 €
242 734 €22 911 €16 835 €19 823 €--55 055 €
343 589 €22 433 €16 356 €21 156 €--33 899 €
444 461 €21 938 €15 861 €22 523 €--11 375 €
545 350 €21 426 €15 350 €23 924 €---
646 257 €20 897 €14 820 €25 360 €---
747 182 €20 350 €14 273 €26 832 €---
848 126 €19 784 €13 708 €28 342 €---
949 088 €19 200 €13 123 €29 889 €---
1050 070 €18 595 €12 518 €31 475 €---
1151 072 €17 970 €11 893 €33 102 €---
1252 093 €17 324 €11 247 €34 769 €---
1353 135 €16 655 €10 579 €36 480 €---
1454 198 €15 964 €9 888 €38 233 €---
1555 281 €15 250 €9 174 €40 031 €---
1656 387 €14 512 €8 435 €41 876 €---
1757 515 €13 748 €7 671 €43 767 €---
1858 665 €12 958 €6 882 €45 707 €---
1959 838 €12 142 €6 066 €47 696 €---
2061 035 €11 298 €5 222 €49 737 €---
2162 256 €10 426 €4 349 €51 830 €---
2263 501 €9 523 €3 447 €53 978 €---
2364 771 €8 591 €2 514 €56 180 €---
2466 066 €7 626 €1 550 €58 440 €---
2567 388 €6 629 €553 €60 759 €---
TOTAL1 341 956 €516 325 €249 613 €825 631 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 825 631 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 798 €-6 420 €+15 218 €
2+8 798 €0 €+8 798 €
3+8 798 €0 €+8 798 €
4+8 798 €0 €+8 798 €
5+8 798 €+3 765 €+5 033 €
6+8 798 €+7 608 €+1 190 €
7+8 798 €+8 050 €+748 €
8+8 798 €+8 502 €+296 €
9+8 798 €+8 967 €-169 €
10+8 798 €+9 443 €-645 €
11+8 798 €+9 931 €-1 133 €
12+8 798 €+10 431 €-1 633 €
13+8 798 €+10 944 €-2 146 €
14+8 798 €+11 470 €-2 672 €
15+8 798 €+12 009 €-3 211 €
16+8 798 €+12 563 €-3 765 €
17+8 798 €+13 130 €-4 332 €
18+8 798 €+13 712 €-4 914 €
19+8 798 €+14 309 €-5 511 €
20+8 798 €+14 921 €-6 123 €
21+8 798 €+15 549 €-6 751 €
22+8 798 €+16 193 €-7 395 €
23+8 798 €+16 854 €-8 056 €
24+8 798 €+17 532 €-8 734 €
25+8 798 €+18 228 €-9 430 €
Total+219 950 €+247 689 €+-27 739 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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