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Maison 6 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface160m²
Coût Total205 368€
Loyer Annuel12 061€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 810 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 160 m²

Située à seulement 5 minutes du centre de Châtillon-sur-Indre, avec toutes ses commodités : hôpital, écoles, bars, restaurants, supermarchés... , découvrez cette maison spacieuse d'environ 160 m² offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Elle se compose de deux grandes pièces de vie lumineuses ainsi que d'un agréable coin salon. La maison comprend également deux chambres, avec la possibilité d'en créer une troisième selon vos besoins. Vous trouverez une salle de bain, une salle d'eau ainsi que deux WC indépendants, pour plus de confort au quotidien.

Côté pratique, le bien dispose de deux cuisines, offrant un fort potentiel d'organisation ou d'aménagement selon vos projets. Une terrasse en bois vient compléter l'ensemble, idéale pour profiter des beaux jours. Un espace supplémentaire peut également être aménagé en véranda, laissant libre cours à vos envies.

À l'extérieur, un grand hangar avec atelier, équipé de son propre compteur et tableau électrique indépendants, constitue un véritable atout. Vous bénéficierez également d'un garage ouvert.

Ce bien présente une configuration idéale pour un investissement locatif, un projet familial ou toute autre idée d'aménagement, grâce à sa modularité et ses nombreux espaces.

Une opportunité rare à découvrir sans tarder ! contactez-nous au [Coordonnées masquées] ou par mail: [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques,'georisques.gouv.fr'

Surface : 160 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 47.000046, 1.185215
Total : 205 368€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 65 400€
Valeur du bien : 195 000€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12061€/an
Fourchette totale : 788€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 9452€ - 15390€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :731,91 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 106 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :+12 494€ (+10.7%)
Marge achat-revente :-88 262€ (-75.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 368€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 773,82€
Coût de l'assurance :17 969,70€
Taxe foncière : 1 206,06€/an
Soit par mois : 100,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 005,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 160 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 200€
    Isolation combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 13500€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:7 200€
    Mise aux normes plomberie: 160 m² × 45€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 061 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 368 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 219 €
Revenus locatifs : +12 061 €
Charges déductibles : -74 219 €
Résultat foncier Année 1 : -62 158 €(Déficit de 62 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 819 €/an
Revenus locatifs : +12 061 €
Charges déductibles : -8 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40757.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 061 €74 225 €6 900 €-62 165 €21 400 €40 765 €40 765 €
212 302 €8 642 €6 717 €3 660 €--37 105 €
312 548 €8 452 €6 528 €4 095 €--33 009 €
412 799 €8 256 €6 331 €4 543 €--28 467 €
513 055 €8 053 €6 129 €5 001 €--23 465 €
613 316 €7 844 €5 919 €5 472 €--17 993 €
713 582 €7 626 €5 702 €5 956 €--12 037 €
813 854 €7 402 €5 477 €6 452 €--5 585 €
914 131 €7 169 €5 245 €6 961 €---
1014 414 €6 929 €5 004 €7 484 €---
1114 702 €6 680 €4 756 €8 021 €---
1214 996 €6 423 €4 498 €8 573 €---
1315 296 €6 157 €4 232 €9 139 €---
1415 602 €5 882 €3 957 €9 720 €---
1515 914 €5 597 €3 672 €10 317 €---
1616 232 €5 302 €3 377 €10 930 €---
1716 557 €4 997 €3 072 €11 560 €---
1816 888 €4 682 €2 757 €12 206 €---
1917 226 €4 355 €2 430 €12 870 €---
2017 570 €4 018 €2 093 €13 552 €---
2117 921 €3 669 €1 744 €14 253 €---
2218 280 €3 307 €1 382 €14 973 €---
2318 645 €2 933 €1 009 €15 712 €---
2419 018 €2 547 €622 €16 472 €---
2519 399 €2 147 €222 €17 252 €---
TOTAL386 306 €213 295 €99 774 €173 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 533 €-6 420 €+8 953 €
2+2 533 €0 €+2 533 €
3+2 533 €0 €+2 533 €
4+2 533 €0 €+2 533 €
5+2 533 €0 €+2 533 €
6+2 533 €0 €+2 533 €
7+2 533 €0 €+2 533 €
8+2 533 €0 €+2 533 €
9+2 533 €+413 €+2 120 €
10+2 533 €+2 245 €+288 €
11+2 533 €+2 406 €+127 €
12+2 533 €+2 572 €-39 €
13+2 533 €+2 742 €-209 €
14+2 533 €+2 916 €-383 €
15+2 533 €+3 095 €-562 €
16+2 533 €+3 279 €-746 €
17+2 533 €+3 468 €-935 €
18+2 533 €+3 662 €-1 129 €
19+2 533 €+3 861 €-1 328 €
20+2 533 €+4 066 €-1 533 €
21+2 533 €+4 276 €-1 743 €
22+2 533 €+4 492 €-1 959 €
23+2 533 €+4 714 €-2 181 €
24+2 533 €+4 941 €-2 408 €
25+2 533 €+5 176 €-2 643 €
Total+63 325 €+51 903 €+11 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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