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Maison 6 pièces 160 m²

VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface160
Coût Total205 368
Loyer Annuel12 061
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 810 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 160 m²

Située à seulement 5 minutes du centre de Châtillon-sur-Indre, avec toutes ses commodités : hôpital, écoles, bars, restaurants, supermarchés... , découvrez cette maison spacieuse d'environ 160 m² offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Elle se compose de deux grandes pièces de vie lumineuses ainsi que d'un agréable coin salon. La maison comprend également deux chambres, avec la possibilité d'en créer une troisième selon vos besoins. Vous trouverez une salle de bain, une salle d'eau ainsi que deux WC indépendants, pour plus de confort au quotidien.

Côté pratique, le bien dispose de deux cuisines, offrant un fort potentiel d'organisation ou d'aménagement selon vos projets. Une terrasse en bois vient compléter l'ensemble, idéale pour profiter des beaux jours. Un espace supplémentaire peut également être aménagé en véranda, laissant libre cours à vos envies.

À l'extérieur, un grand hangar avec atelier, équipé de son propre compteur et tableau électrique indépendants, constitue un véritable atout. Vous bénéficierez également d'un garage ouvert.

Ce bien présente une configuration idéale pour un investissement locatif, un projet familial ou toute autre idée d'aménagement, grâce à sa modularité et ses nombreux espaces.

Une opportunité rare à découvrir sans tarder ! contactez-nous au [Coordonnées masquées] ou par mail: [Coordonnées masquées] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques,'georisques.gouv.fr'

Surface : 160 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 47.000046, 1.185215
Total : 205 368
Prix d'acquisition : 129 600
Travaux : 65 400
Valeur du bien : 195 000
Frais de notaire : 10 368
Coût estimé : 10 368
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12061€/an
Fourchette totale : 788€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 9452€ - 15390€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :731,91 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :117 106
Prix d'achat :129 600
Décote à l'achat :+12 494 (+10.7%)
Marge achat-revente :-88 262€ (-75.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 368
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 077,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 773,82
Coût de l'assurance :17 969,70
Taxe foncière : 1 206,06€/an
Soit par mois : 100,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 005,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 160 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 200
    Isolation combles: 160 m² × 70€/m² = 11200€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 13500€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 800
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:7 200
    Mise aux normes plomberie: 160 m² × 45€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 061 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 368 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 219
Revenus locatifs : +12 061
Charges déductibles : -74 219
Résultat foncier Année 1 : -62 158(Déficit de 62 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 758
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 819 €/an
Revenus locatifs : +12 061
Charges déductibles : -8 819
Résultat foncier Années 2+ : 3 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40757.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 06174 2256 900-62 16521 400 €40 765 €40 765 €
212 3028 6426 7173 660--37 105 €
312 5488 4526 5284 095--33 009 €
412 7998 2566 3314 543--28 467 €
513 0558 0536 1295 001--23 465 €
613 3167 8445 9195 472--17 993 €
713 5827 6265 7025 956--12 037 €
813 8547 4025 4776 452--5 585 €
914 1317 1695 2456 961---
1014 4146 9295 0047 484---
1114 7026 6804 7568 021---
1214 9966 4234 4988 573---
1315 2966 1574 2329 139---
1415 6025 8823 9579 720---
1515 9145 5973 67210 317---
1616 2325 3023 37710 930---
1716 5574 9973 07211 560---
1816 8884 6822 75712 206---
1917 2264 3552 43012 870---
2017 5704 0182 09313 552---
2117 9213 6691 74414 253---
2218 2803 3071 38214 973---
2318 6452 9331 00915 712---
2419 0182 54762216 472---
2519 3992 14722217 252---
TOTAL386 306213 29599 774173 01121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 011
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 533-6 420+8 953
2+2 5330+2 533
3+2 5330+2 533
4+2 5330+2 533
5+2 5330+2 533
6+2 5330+2 533
7+2 5330+2 533
8+2 5330+2 533
9+2 533+413+2 120
10+2 533+2 245+288
11+2 533+2 406+127
12+2 533+2 572-39
13+2 533+2 742-209
14+2 533+2 916-383
15+2 533+3 095-562
16+2 533+3 279-746
17+2 533+3 468-935
18+2 533+3 662-1 129
19+2 533+3 861-1 328
20+2 533+4 066-1 533
21+2 533+4 276-1 743
22+2 533+4 492-1 959
23+2 533+4 714-2 181
24+2 533+4 941-2 408
25+2 533+5 176-2 643
Total+63 325+51 903+11 422
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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