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Appartement 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface82m²
Coût Total201 192€
Loyer Annuel12 735€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 950 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement Venissieux 4 pièce(s) 81.63 m2

Vénissieux (69200) quartier Vénissieux centre, je vous propose un appartement T4 de 83.29 m² Carrez avec une dépendance de 4M², un garage fermé dans une résidence fermée. Comprenant une cuisine équipée, un grand séjour, trois chambres, une salle d'eau, et un WC séparé. vendu loué avec le locataire 1200 euros charges comprises Chauffage collectif, nombreux rangements.

Venez découvrir ce bien situé dans le quartier calme du centre-ville. DPE: D Prix de vente : 159.900 euros, Honoraires à la charge du vendeur.

Ce bien est soumis au statut de copropriété. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Thierry Coll, agissant sous le statut conseiller immobilier indépendant auprès de la SAS Propriétés Privées au [Coordonnées masquées] ou par courriel à [Coordonnées masquées]. Mandat n° 435574. RCS 487 624 777 - Le professionnel vous conseille, garantit et sécurise votre projet immobilier. Nombre de lots de la copropriété : 216. Charges annuelles payées par le vendeur : 2880 euros. Copropriété de 432 lots - dont 216 lots habitation. ().

Charges annuelles : 2880 euros. Référence annonce : 3101TC435574TCL Date de réalisation du diagnostic : 29/12/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 432 Charges prévisionnelles annuelles : 2880 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 380 € et 1 880 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.697868, 4.871149
Total : 201 192€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 188 400€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1061€/mois
Loyer annuel estimé : 12735€/an
Fourchette totale : 876€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 10516€ - 15422€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 038,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 259,32€
Coût de l'assurance :17 101,32€
Taxe foncière : 1 273,50€/an
Soit par mois : 106,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 061,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-323,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - revêtement en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète milieu de gamme × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Pose de parquet flottant dans les 3 chambres: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 061 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Calcul : 1 061 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 192 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 273 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 811 €
Revenus locatifs : +12 735 €
Charges déductibles : -39 811 €
Résultat foncier Année 1 : -27 076 €(Déficit de 27 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 311 €/an
Revenus locatifs : +12 735 €
Charges déductibles : -11 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5676.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 735 €39 818 €6 480 €-27 083 €21 400 €5 683 €5 683 €
212 990 €11 142 €6 305 €1 847 €--3 835 €
313 249 €10 961 €6 124 €2 288 €--1 547 €
413 514 €10 774 €5 937 €2 740 €---
513 785 €10 581 €5 743 €3 204 €---
614 060 €10 381 €5 544 €3 679 €---
714 342 €10 175 €5 337 €4 167 €---
814 628 €9 962 €5 124 €4 667 €---
914 921 €9 742 €4 904 €5 180 €---
1015 219 €9 514 €4 677 €5 705 €---
1115 524 €9 279 €4 442 €6 245 €---
1215 834 €9 036 €4 199 €6 798 €---
1316 151 €8 785 €3 948 €7 366 €---
1416 474 €8 526 €3 689 €7 948 €---
1516 804 €8 259 €3 421 €8 545 €---
1617 140 €7 982 €3 145 €9 157 €---
1717 482 €7 696 €2 859 €9 786 €---
1817 832 €7 401 €2 564 €10 431 €---
1918 189 €7 096 €2 259 €11 092 €---
2018 552 €6 781 €1 944 €11 771 €---
2118 924 €6 456 €1 618 €12 468 €---
2219 302 €6 120 €1 282 €13 182 €---
2319 688 €5 772 €935 €13 916 €---
2420 082 €5 414 €576 €14 668 €---
2520 483 €5 043 €205 €15 441 €---
TOTAL407 906 €242 698 €93 259 €165 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 674 €-6 420 €+9 094 €
2+2 674 €0 €+2 674 €
3+2 674 €0 €+2 674 €
4+2 674 €+358 €+2 316 €
5+2 674 €+961 €+1 713 €
6+2 674 €+1 104 €+1 570 €
7+2 674 €+1 250 €+1 424 €
8+2 674 €+1 400 €+1 274 €
9+2 674 €+1 554 €+1 120 €
10+2 674 €+1 712 €+962 €
11+2 674 €+1 873 €+801 €
12+2 674 €+2 039 €+635 €
13+2 674 €+2 210 €+464 €
14+2 674 €+2 384 €+290 €
15+2 674 €+2 563 €+111 €
16+2 674 €+2 747 €-73 €
17+2 674 €+2 936 €-262 €
18+2 674 €+3 129 €-455 €
19+2 674 €+3 328 €-654 €
20+2 674 €+3 531 €-857 €
21+2 674 €+3 740 €-1 066 €
22+2 674 €+3 955 €-1 281 €
23+2 674 €+4 175 €-1 501 €
24+2 674 €+4 400 €-1 726 €
25+2 674 €+4 632 €-1 958 €
Total+66 850 €+49 562 €+17 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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