Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Résidence de standing

Bien expiré
VilleGien (45)
Surface67m²
Coût Total137 308€
Loyer Annuel7 945€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 100 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 240,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L'agence FONCIA GIEN vous propose dans une belle résidence, ce type T3 de 68 m2 comprenant : Séjour/ Salon, 2 chambres, Entrée, Cuisine, Salle d'eau et WC.

Proche de la Loire et du centre ville de Gien.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1 400 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.680326, 2.626701
Total : 137 308€
Prix d'acquisition : 83 100€
Travaux : 47 560€
Valeur du bien : 130 660€
Frais de notaire : 6 648€
Coût estimé : 6 648€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7945€/an
Fourchette totale : 535€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 6421€ - 9831€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 708,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 646,92€
Coût de l'assurance :11 671,18€
Taxe foncière : 794,48€/an
Soit par mois : 66,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,83€/mois
Soit par an : 2 170,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 662,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-293,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 560 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 308 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 170 €/an
Calcul : 181 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 410 €
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -55 410 €
Résultat foncier Année 1 : -47 465 €(Déficit de 47 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 065 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 850 €/an
Revenus locatifs : +7 945 €
Charges déductibles : -7 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 95 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26064.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 015 €(65% de 83 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 964 €/an
Calcul : 54 015 € × 3,636% = 1 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 945 €55 414 €4 423 €-47 469 €21 400 €26 069 €26 069 €
28 104 €7 734 €4 303 €369 €--25 700 €
38 266 €7 611 €4 179 €655 €--25 044 €
48 431 €7 483 €4 052 €948 €--24 096 €
58 600 €7 351 €3 920 €1 249 €--22 848 €
68 772 €7 215 €3 783 €1 557 €--21 291 €
78 947 €7 074 €3 643 €1 873 €--19 417 €
89 126 €6 928 €3 497 €2 198 €--17 220 €
99 309 €6 778 €3 347 €2 530 €--14 689 €
109 495 €6 623 €3 192 €2 872 €--11 818 €
119 685 €6 463 €3 031 €3 222 €--8 596 €
129 878 €6 297 €2 866 €3 581 €---
1310 076 €6 126 €2 694 €3 950 €---
1410 277 €5 949 €2 518 €4 329 €---
1510 483 €5 766 €2 335 €4 717 €---
1610 693 €5 577 €2 146 €5 115 €---
1710 906 €5 382 €1 951 €5 524 €---
1811 125 €5 181 €1 750 €5 944 €---
1911 347 €4 973 €1 542 €6 374 €---
2011 574 €4 758 €1 327 €6 816 €---
2111 806 €4 536 €1 105 €7 270 €---
2212 042 €4 306 €875 €7 735 €---
2312 282 €4 069 €638 €8 213 €---
2412 528 €3 824 €393 €8 704 €---
2512 779 €3 571 €140 €9 207 €---
TOTAL254 473 €196 990 €63 647 €57 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €0 €+1 668 €
5+1 668 €0 €+1 668 €
6+1 668 €0 €+1 668 €
7+1 668 €0 €+1 668 €
8+1 668 €0 €+1 668 €
9+1 668 €0 €+1 668 €
10+1 668 €0 €+1 668 €
11+1 668 €0 €+1 668 €
12+1 668 €+1 074 €+594 €
13+1 668 €+1 185 €+483 €
14+1 668 €+1 299 €+369 €
15+1 668 €+1 415 €+253 €
16+1 668 €+1 535 €+133 €
17+1 668 €+1 657 €+11 €
18+1 668 €+1 783 €-115 €
19+1 668 €+1 912 €-244 €
20+1 668 €+2 045 €-377 €
21+1 668 €+2 181 €-513 €
22+1 668 €+2 321 €-653 €
23+1 668 €+2 464 €-796 €
24+1 668 €+2 611 €-943 €
25+1 668 €+2 762 €-1 094 €
Total+41 700 €+19 824 €+21 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →