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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâteau-Thierry (02)
Surface77m²
Coût Total133 392€
Loyer Annuel9 564€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 167,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Non meublé

EN EXCLUSIVITÉ - A 15 minutes de Château-Thierry

Appartement de 75m² à vendre en REZ DE JARDIN avec terrain privatif (80 m²) et dépendances Situé à PAVANT, commune avec école primaire sur place, à 7 minutes de la gare de SAACY SUR MARNE (éligible au pass Navigo).

Cet appartement est constitué comme suit : Cuisine ouverte, séjour (30m²), salle de douche avec wc, dégagement, 3 chambres avec chacune un accès à la terrasse.

Les extérieurs incluent deux dépendances, un jardin PRIVATIF de 80 m² et une cave.

Référence agence : 6014

Ville : Château-Thierry
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.055786, 3.386233
Total : 133 392€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 126 200€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9564€/an
Fourchette totale : 635€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7623€ - 12000€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 403,51 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 070 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-18 170€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-25 322€ (-23.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 589,97€
Coût de l'assurance :11 671,80€
Taxe foncière : 956,39€/an
Soit par mois : 79,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - décoration soignée mais rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (8 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 77 m² × 100€/m² = 7700€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 8 m² × 75€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Château-Thierry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 392 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 373 €
Revenus locatifs : +9 564 €
Charges déductibles : -42 373 €
Résultat foncier Année 1 : -32 809 €(Déficit de 32 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 073 €/an
Revenus locatifs : +9 564 €
Charges déductibles : -6 073 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11409.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 564 €42 378 €4 654 €-32 814 €21 400 €11 414 €11 414 €
29 755 €5 956 €4 533 €3 799 €--7 615 €
39 950 €5 830 €4 407 €4 120 €--3 495 €
410 149 €5 700 €4 277 €4 449 €---
510 352 €5 565 €4 142 €4 787 €---
610 559 €5 425 €4 002 €5 134 €---
710 770 €5 280 €3 857 €5 490 €---
810 986 €5 130 €3 707 €5 856 €---
911 206 €4 975 €3 552 €6 231 €---
1011 430 €4 814 €3 391 €6 616 €---
1111 658 €4 647 €3 224 €7 011 €---
1211 891 €4 474 €3 051 €7 417 €---
1312 129 €4 295 €2 872 €7 834 €---
1412 372 €4 110 €2 687 €8 262 €---
1512 619 €3 918 €2 495 €8 701 €---
1612 872 €3 719 €2 296 €9 153 €---
1713 129 €3 513 €2 090 €9 616 €---
1813 392 €3 300 €1 876 €10 092 €---
1913 660 €3 078 €1 655 €10 581 €---
2013 933 €2 849 €1 426 €11 083 €---
2114 211 €2 612 €1 189 €11 599 €---
2214 496 €2 366 €943 €12 129 €---
2314 786 €2 112 €689 €12 674 €---
2415 081 €1 848 €425 €13 233 €---
2515 383 €1 575 €152 €13 808 €---
TOTAL306 334 €139 471 €67 590 €166 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008 €-6 420 €+8 428 €
2+2 008 €0 €+2 008 €
3+2 008 €0 €+2 008 €
4+2 008 €+286 €+1 722 €
5+2 008 €+1 436 €+572 €
6+2 008 €+1 540 €+468 €
7+2 008 €+1 647 €+361 €
8+2 008 €+1 757 €+251 €
9+2 008 €+1 869 €+139 €
10+2 008 €+1 985 €+23 €
11+2 008 €+2 103 €-95 €
12+2 008 €+2 225 €-217 €
13+2 008 €+2 350 €-342 €
14+2 008 €+2 479 €-471 €
15+2 008 €+2 610 €-602 €
16+2 008 €+2 746 €-738 €
17+2 008 €+2 885 €-877 €
18+2 008 €+3 028 €-1 020 €
19+2 008 €+3 174 €-1 166 €
20+2 008 €+3 325 €-1 317 €
21+2 008 €+3 480 €-1 472 €
22+2 008 €+3 639 €-1 631 €
23+2 008 €+3 802 €-1 794 €
24+2 008 €+3 970 €-1 962 €
25+2 008 €+4 142 €-2 134 €
Total+50 200 €+50 059 €+141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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