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Appartement à vendre

VilleCognin (73)
Surface79.7m²
Coût Total180 792€
Loyer Annuel12 243€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 79.7 m²
Prix au m² : 2 006,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Cave, 3 chambres, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Idéal premier achat ou investissement locatif ! Situé à deux pas de toutes les commodités et offrant une vue dégagée, appartement T4 d"environ 80 m². Le bien se compose d'une pièce de vie de 20m², d'une cuisine indépendante de 12 m² ouvrant sur un balcon, de 3 chambres, d'une salle d'eau Pompes à chaleur réversibles (air/air) installées en 2024. Une cave en annexe A découvrir sans tarder Prix : 159900.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 48 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 2736.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 720.0 € et 1030.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris).

Ville : Cognin
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73160
Coordonnées : 45.560040, 5.892511
Total : 180 792€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 8 100€
Valeur du bien : 168 000€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.7m²
Loyer prédit : 12.80€/m²/mois
Fourchette : 10.50€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1020€/mois
Loyer annuel estimé : 12243€/an
Fourchette totale : 837€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 10039€ - 14930€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 632,81 €/m²
Basé sur :147 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 835 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :-49 935€ (-23.8%)
Marge achat-revente :29 043€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 934,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 090,01€
Coût de l'assurance :15 367,32€
Taxe foncière : 1 224,28€/an
Soit par mois : 102,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 228,00€/mois
Soit par an : 2 736,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 020,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 264,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 60 m²): 20€/m² × 60 = 1200€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 020 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 243 €/an
Calcul : 1 020 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 835 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 792 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 736 €/an
Calcul : 228 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 510 €
Revenus locatifs : +12 243 €
Charges déductibles : -18 510 €
Résultat foncier Année 1 : -6 267 €(Déficit de 6 267 €)
Imputable sur revenu global : 6 267 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 410 €/an
Revenus locatifs : +12 243 €
Charges déductibles : -10 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 833 €/an
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 243 €18 516 €5 841 €-6 273 €6 273 €--
212 488 €10 258 €5 683 €2 229 €---
312 737 €10 095 €5 520 €2 642 €---
412 992 €9 927 €5 352 €3 065 €---
513 252 €9 753 €5 178 €3 499 €---
613 517 €9 573 €4 998 €3 944 €---
713 787 €9 387 €4 812 €4 400 €---
814 063 €9 195 €4 620 €4 868 €---
914 344 €8 997 €4 422 €5 348 €---
1014 631 €8 792 €4 217 €5 840 €---
1114 924 €8 580 €4 005 €6 344 €---
1215 222 €8 361 €3 786 €6 861 €---
1315 527 €8 135 €3 560 €7 392 €---
1415 837 €7 902 €3 327 €7 936 €---
1516 154 €7 660 €3 085 €8 494 €---
1616 477 €7 411 €2 836 €9 066 €---
1716 807 €7 154 €2 579 €9 653 €---
1817 143 €6 888 €2 313 €10 255 €---
1917 486 €6 613 €2 038 €10 873 €---
2017 836 €6 328 €1 754 €11 507 €---
2118 192 €6 035 €1 460 €12 157 €---
2218 556 €5 732 €1 157 €12 824 €---
2318 927 €5 418 €843 €13 509 €---
2419 306 €5 095 €520 €14 211 €---
2519 692 €4 760 €185 €14 932 €---
TOTAL392 142 €206 564 €84 090 €185 578 €6 273 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 882 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 578 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 571 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 571 €-1 882 €+4 453 €
2+2 571 €+669 €+1 902 €
3+2 571 €+793 €+1 778 €
4+2 571 €+920 €+1 651 €
5+2 571 €+1 050 €+1 521 €
6+2 571 €+1 183 €+1 388 €
7+2 571 €+1 320 €+1 251 €
8+2 571 €+1 460 €+1 111 €
9+2 571 €+1 604 €+967 €
10+2 571 €+1 752 €+819 €
11+2 571 €+1 903 €+668 €
12+2 571 €+2 058 €+513 €
13+2 571 €+2 217 €+354 €
14+2 571 €+2 381 €+190 €
15+2 571 €+2 548 €+23 €
16+2 571 €+2 720 €-149 €
17+2 571 €+2 896 €-325 €
18+2 571 €+3 077 €-506 €
19+2 571 €+3 262 €-691 €
20+2 571 €+3 452 €-881 €
21+2 571 €+3 647 €-1 076 €
22+2 571 €+3 847 €-1 276 €
23+2 571 €+4 053 €-1 482 €
24+2 571 €+4 263 €-1 692 €
25+2 571 €+4 479 €-1 908 €
Total+64 275 €+55 673 €+8 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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