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Vente appartement 3 pièces 68 m² Garges-lès-Gonesse (95140) - Superimmo

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface68m²
Coût Total183 600€
Loyer Annuel12 524€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-398€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Balcon - Cave - Double vitrage - Lumineux - WC séparé - Ascenseur. . À Garges-lès-Gonesse, en centre-ville, découvrez cet appartement 3 pièces de 68 m² en étage élevé avec ascenseur. En bon état général, il offre un séjour lumineux, deux chambres, une cuisine aménagée, une salle d'eau, un w.c, un balcon et une cave. À proximité immédiate des bus, commerces, écoles et du RER à 15 minutes. Copropriété de 157 lots principaux. Charges Copros: 4353 € annuelle, soit 1088 € trimestriel, pas de procédure en cours. À visiter sans tarder! Mandat n° 1138.“Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Voir le lien”. LA RESIDENCE, 187 av de Stalingrad-95140 Garges-Lès-Gonesse. Tel: 01 71 87 74 02. . .

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.968787, 2.413035
Total : 183 600€
Prix d'acquisition : 170 000€
Valeur du bien : 170 000€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12524€/an
Fourchette totale : 765€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9179€ - 17087€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 448,07 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 469 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :+3 531€ (+2.1%)
Marge achat-revente :-17 131€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :921,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :53,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 734,62€
Coût de l'assurance :16 065,00€
Taxe foncière : 1 252,40€/an
Soit par mois : 104,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 362,75€/mois
Soit par an : 4 353,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 043,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 441,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-398,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 524 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 252 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 353 €/an
Calcul : 363 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 12 630 €/an
Revenus locatifs : +12 524 €
Charges déductibles : -12 630 €
Résultat foncier : -106 €/an(Déficit de 106 €)

🎯 Imputation sur le Revenu Global

Seules les charges hors intérêts d'emprunt peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global (plafond : 10 700 €).
Montant imputable sur revenu global : 106 €
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 524 €12 636 €6 388 €-112 €112 €--
212 774 €12 469 €6 221 €305 €---
313 030 €12 296 €6 048 €734 €---
413 291 €12 117 €5 869 €1 173 €---
513 556 €11 932 €5 684 €1 625 €---
613 827 €11 740 €5 492 €2 088 €---
714 104 €11 541 €5 293 €2 563 €---
814 386 €11 334 €5 086 €3 052 €---
914 674 €11 121 €4 873 €3 553 €---
1014 967 €10 900 €4 652 €4 067 €---
1115 267 €10 671 €4 423 €4 596 €---
1215 572 €10 434 €4 186 €5 138 €---
1315 883 €10 188 €3 940 €5 695 €---
1416 201 €9 934 €3 686 €6 267 €---
1516 525 €9 670 €3 422 €6 855 €---
1616 856 €9 397 €3 149 €7 459 €---
1717 193 €9 114 €2 866 €8 078 €---
1817 537 €8 821 €2 573 €8 715 €---
1917 887 €8 518 €2 270 €9 369 €---
2018 245 €8 204 €1 956 €10 041 €---
2118 610 €7 878 €1 630 €10 732 €---
2218 982 €7 541 €1 293 €11 441 €---
2319 362 €7 192 €944 €12 170 €---
2419 749 €6 830 €582 €12 919 €---
2520 144 €6 456 €208 €13 688 €---
TOTAL401 146 €248 935 €92 735 €152 212 €112 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 34 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 630 €-34 €+2 664 €
2+2 630 €+92 €+2 538 €
3+2 630 €+220 €+2 410 €
4+2 630 €+352 €+2 278 €
5+2 630 €+487 €+2 143 €
6+2 630 €+626 €+2 004 €
7+2 630 €+769 €+1 861 €
8+2 630 €+915 €+1 715 €
9+2 630 €+1 066 €+1 564 €
10+2 630 €+1 220 €+1 410 €
11+2 630 €+1 379 €+1 251 €
12+2 630 €+1 541 €+1 089 €
13+2 630 €+1 709 €+921 €
14+2 630 €+1 880 €+750 €
15+2 630 €+2 057 €+573 €
16+2 630 €+2 238 €+392 €
17+2 630 €+2 424 €+206 €
18+2 630 €+2 615 €+15 €
19+2 630 €+2 811 €-181 €
20+2 630 €+3 012 €-382 €
21+2 630 €+3 219 €-589 €
22+2 630 €+3 432 €-802 €
23+2 630 €+3 651 €-1 021 €
24+2 630 €+3 876 €-1 246 €
25+2 630 €+4 106 €-1 476 €
Total+65 750 €+45 664 €+20 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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