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SAINT ETIENNE SECTEUR HPL BOULEVARD DE LA PALLE - APPARTEMEN

VilleSaint-Étienne (42)
Surface91.7m²
Coût Total128 720€
Loyer Annuel9 734€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois-374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 91.7 m²
Prix au m² : 1 188,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 10, Cave, Nombre de WC : 1

BELLE OPPORTUNITÉ - LA MANUFACTURE DE L'IMMO SAINT ETIENNE SECTEUR HPL - BOULEVARD DE LA PALLE A 5 MINUTES DU COURS FAURIEL ET DES AXES AUTOROUTIERS   CE QUE J'AIME DANS CET APPARTEMENT :

  • SA VUE DÉGAGÉE
  • SON BALCON SPACIEUX
  • SON GARAGE
  • SON CONFORT D'ÉTÉ GRACE A LA CLIMATISATION
  • SON IMMEUBLE BIEN ENTRETENU AVEC ASCENSEUR   AU 4EME ETAGE SUR 9 AVEC ASCENSEUR D'UNE RÉSIDENCE ENTRETENUE ET SECURISÉE. F4 LUMINEUX ET TRAVERSANT DE 91,70m2 CARREZ AVEC BALCON, LOGGIA GARAGE ET CAVE.

COMPOSÉ COMME SUIT : -ENTRÉE (11,09m2).

  • 3 PLACARDS -CUISINE EQUIPÉE ( 8,43m2) AVEC LOGGIA (5,82m2). -SÉJOUR (29,67m2) POSSIBLITÉ 3EME CHAMBRE -CHAMBRE 1 (13,31m2) -CHAMBRE 2 AVEC PLACARD (15,39m2) -SALLE D'EAU AVEC DOUCHE ( 5,58m2)
  • WC (1,03m2). -BALCON PROFITABLE(4,34m2).
  • CAVE 
  • GARAGE (15,12m2)

INFORMATIONS FINANCIERES ET PRESTATIONS : FENETRES DOUBLE VITRAGE BOIS ET VOLETS ROULANTS ÉLECTRIQUES CLIMATISATION DANS LE SÉJOUR ET DANS LA CHAMBRE PRINCIPALE CHAUFFAGE, EAU FROIDE ET CHAUDE COLLECTIFS. INTERPHONE - FIBRE. CLASSE ENERGIE : D/226 - GES :D/29 Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : entre 1540EUR et 2150EUR. TAXE FONCIERE (2025) : 1964EUR/an. CHARGES (2025) : 338,12EUR/mois (chauffage, eau chaude et froide, ascenseur, entretien des parties communes, syndic, assurance, fond de travaux).

COPROPRIÉTÉ: Date de construction : 1968

Nombre de lots à usage d'habitation : 42 lots  Nombre de lots au total : 74 lots Numéro des lots vendus : 77 + 44 + 26 Lots vendus représentants 278/10.000èmes des parties communes générales. Procédure en cours : non.

REF/MGTVA0087 PRIX : 109 000 EUR HONORAIRES A LA CHARGE DU VENDEUR.

CONTACT : Marion GILLET DE THOREY Ei Agent commercial en immobilier enregistré au RSAC de LE PUY EN VELAY sous le numéro 942 330 002. Tél : O7.6O.51.25.93 Mail : mariongilletdethorey.immo@gmail.com CONSULTEZ L'ENSEMBLE DE NOS OFFRES ET TARIFS SUR : www.lamanufacturedelimmo.fr VOUS DESIREZ LOUER OU VENDRE UN BIEN? Contactez notre équipe de professionnels au : O4.77.19O.19O. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.lamanufacturedelimmo.fr/

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.428399, 4.414929
Total : 128 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 11 000€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.7m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9734€/an
Fourchette totale : 602€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 7220€ - 13124€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 319,44 €/m²
Basé sur :369 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 993 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-11 993€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-7 727€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 683,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 015,25€
Coût de l'assurance :11 263,00€
Taxe foncière : 1 964,00€/an
Soit par mois : 163,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 338,12€/mois
Soit par an : 4 057,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 811,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-373,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D et le chauffage est collectif.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (5,58 m²)
Raison: État 3/5 assumé d'après photos manquantes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 28,7 m² total)
Raison: État 3/5 assumé d'après photos manquantes.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 3100€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5,58 m² × 500€/m² = 2790€, Main d'œuvre: 210€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Peinture chambres: 28,7 m² × 30€/m² = 861€, Remplacement revêtement sol: 28,7 m² × 40€/m² = 1148€, Main d'œuvre: 991€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Entretien parquet: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 734 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 720 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 964 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 057 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 946 €
Revenus locatifs : +9 734 €
Charges déductibles : -21 946 €
Résultat foncier Année 1 : -12 212 €(Déficit de 12 212 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 946 €/an
Revenus locatifs : +9 734 €
Charges déductibles : -10 946 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 212 €/an(Déficit de 1 212 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1512.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 734 €21 950 €4 479 €-12 216 €10 700 €1 516 €1 516 €
29 929 €10 833 €4 361 €-905 €905 €-1 516 €
310 127 €10 712 €4 240 €-585 €585 €-1 516 €
410 330 €10 587 €4 115 €-257 €257 €-1 516 €
510 537 €10 457 €3 985 €80 €--1 436 €
610 747 €10 322 €3 850 €425 €--1 011 €
710 962 €10 183 €3 711 €780 €--231 €
811 182 €10 038 €3 566 €1 144 €---
911 405 €9 888 €3 416 €1 517 €---
1011 633 €9 733 €3 261 €1 900 €---
1111 866 €9 573 €3 101 €2 293 €---
1212 103 €9 407 €2 935 €2 697 €---
1312 345 €9 234 €2 762 €3 111 €---
1412 592 €9 056 €2 584 €3 536 €---
1512 844 €8 871 €2 399 €3 973 €---
1613 101 €8 680 €2 208 €4 421 €---
1713 363 €8 481 €2 010 €4 882 €---
1813 630 €8 276 €1 804 €5 354 €---
1913 903 €8 063 €1 591 €5 839 €---
2014 181 €7 843 €1 371 €6 338 €---
2114 465 €7 615 €1 143 €6 850 €---
2214 754 €7 379 €907 €7 375 €---
2315 049 €7 134 €662 €7 915 €---
2415 350 €6 880 €408 €8 470 €---
2515 657 €6 618 €146 €9 039 €---
TOTAL311 790 €237 814 €65 015 €73 976 €12 446 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 734 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 044 €-3 210 €+5 254 €
2+2 044 €-271 €+2 315 €
3+2 044 €-175 €+2 219 €
4+2 044 €-77 €+2 121 €
5+2 044 €0 €+2 044 €
6+2 044 €0 €+2 044 €
7+2 044 €0 €+2 044 €
8+2 044 €+274 €+1 770 €
9+2 044 €+455 €+1 589 €
10+2 044 €+570 €+1 474 €
11+2 044 €+688 €+1 356 €
12+2 044 €+809 €+1 235 €
13+2 044 €+933 €+1 111 €
14+2 044 €+1 061 €+983 €
15+2 044 €+1 192 €+852 €
16+2 044 €+1 326 €+718 €
17+2 044 €+1 464 €+580 €
18+2 044 €+1 606 €+438 €
19+2 044 €+1 752 €+292 €
20+2 044 €+1 901 €+143 €
21+2 044 €+2 055 €-11 €
22+2 044 €+2 213 €-169 €
23+2 044 €+2 375 €-331 €
24+2 044 €+2 541 €-497 €
25+2 044 €+2 712 €-668 €
Total+51 100 €+22 193 €+28 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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