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Maison - 3 pièce(s) - 62 m²

Bien expiré
VilleSousceyrac (46)
Surface62m²
Coût Total82 220€
Loyer Annuel4 708€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 612,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un petit hameau de Sousceyrac, maison en pierre de type 3 à rénover, avec jardin, élevée sur caves, comprenant un séjour avec cantou, une cuisine, deux chambres et combles. Environnement calme.

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 3 Nombre de niveaux : 1 Mode de chauffage : AUTRE Type de chauffage : SANS

Ville : Sousceyrac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46190
Coordonnées : 44.872610, 2.035090
Total : 82 220€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 41 180€
Valeur du bien : 79 180€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4708€/an
Fourchette totale : 299€ - 515€/mois
Fourchette annuelle : 3584€ - 6184€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 430,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 944,90€
Coût de l'assurance :6 988,70€
Taxe foncière : 470,80€/an
Soit par mois : 39,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 392,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage sans
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et rénovation de la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 180 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:2 480€
    Isolation des combles: 62 m² × 40€/m² = 2480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation des chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sousceyrac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 708 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 690 €
Revenus locatifs : +4 708 €
Charges déductibles : -44 690 €
Résultat foncier Année 1 : -39 982 €(Déficit de 39 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 510 €/an
Revenus locatifs : +4 708 €
Charges déductibles : -3 510 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18582.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 708 €44 693 €2 763 €-39 985 €21 400 €18 585 €18 585 €
24 802 €3 440 €2 689 €1 363 €--17 222 €
34 898 €3 364 €2 613 €1 535 €--15 688 €
44 996 €3 285 €2 535 €1 711 €--13 977 €
55 096 €3 204 €2 454 €1 892 €--12 085 €
65 198 €3 120 €2 370 €2 078 €--10 007 €
75 302 €3 033 €2 283 €2 269 €--7 738 €
85 408 €2 943 €2 193 €2 465 €--5 273 €
95 516 €2 850 €2 100 €2 666 €--2 607 €
105 626 €2 754 €2 003 €2 873 €---
115 739 €2 654 €1 904 €3 085 €---
125 854 €2 551 €1 801 €3 303 €---
135 971 €2 445 €1 694 €3 526 €---
146 090 €2 334 €1 584 €3 756 €---
156 212 €2 220 €1 470 €3 992 €---
166 336 €2 102 €1 352 €4 234 €---
176 463 €1 980 €1 230 €4 483 €---
186 592 €1 854 €1 104 €4 738 €---
196 724 €1 723 €973 €5 001 €---
206 859 €1 588 €838 €5 270 €---
216 996 €1 448 €698 €5 547 €---
227 136 €1 304 €553 €5 832 €---
237 278 €1 154 €404 €6 124 €---
247 424 €999 €249 €6 425 €---
257 573 €839 €89 €6 733 €---
TOTAL150 798 €99 884 €39 945 €50 915 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 915 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+989 €-6 420 €+7 409 €
2+989 €0 €+989 €
3+989 €0 €+989 €
4+989 €0 €+989 €
5+989 €0 €+989 €
6+989 €0 €+989 €
7+989 €0 €+989 €
8+989 €0 €+989 €
9+989 €0 €+989 €
10+989 €+80 €+909 €
11+989 €+925 €+64 €
12+989 €+991 €-2 €
13+989 €+1 058 €-69 €
14+989 €+1 127 €-138 €
15+989 €+1 198 €-209 €
16+989 €+1 270 €-281 €
17+989 €+1 345 €-356 €
18+989 €+1 421 €-432 €
19+989 €+1 500 €-511 €
20+989 €+1 581 €-592 €
21+989 €+1 664 €-675 €
22+989 €+1 750 €-761 €
23+989 €+1 837 €-848 €
24+989 €+1 927 €-938 €
25+989 €+2 020 €-1 031 €
Total+24 725 €+15 274 €+9 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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