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Appartement 4 pièces 89 m²

VilleCahors (46)
Surface89
Coût Total148 576
Loyer Annuel10 055
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 092,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m² - Appartement 4 pièces 89 m²

Situé en plein coeur de ville, à proximité immédiate de toutes les commodités, au 2 éme étage, découvrez cet appartement de type 4 actuellement loué 536 EUR CC. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un salon, d'une salle à manger, de trois chambres, de deux salles d'eau ainsi qu'un WC indépendant. Vous profiterez également d'un balcon et d'une cave, des atouts appréciables en centre-ville. Coproprété bénévole, faibles charges. Double vitrage, foncier : 1491 EUR.  Bien à rafraîchir à la libération du logement.  Idéal pour un investissement locatif ou un futur projet de résidence principale.

Surface : 89 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : PROCESS Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/03/2026

Consommation énergie primaire : 233 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 883 € et 2 547 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.442772, 1.442421
Total : 148 576
Prix d'acquisition : 97 200
Travaux : 43 600
Valeur du bien : 140 800
Frais de notaire : 7 776
Coût estimé : 7 776
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10055€/an
Fourchette totale : 677€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 8127€ - 12441€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,68 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 450
Prix d'achat :97 200
Décote à l'achat :-37 250 (-27.7%)
Marge achat-revente :-14 126€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 576
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 283,74
Coût de l'assurance :13 000,40
Taxe foncière : 1 491,00€/an
Soit par mois : 124,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 837,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 055 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 576 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 491 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 790
Revenus locatifs : +10 055
Charges déductibles : -50 790
Résultat foncier Année 1 : -40 735(Déficit de 40 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 335
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 190 €/an
Revenus locatifs : +10 055
Charges déductibles : -7 190
Résultat foncier Années 2+ : 2 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19335.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 05550 7955 184-40 74021 400 €19 340 €19 340 €
210 2567 0605 0493 196--16 144 €
310 4616 9204 9093 541--12 603 €
410 6706 7754 7643 896--8 707 €
510 8846 6244 6134 259--4 448 €
611 1016 4694 4574 633---
711 3236 3074 2965 016---
811 5506 1404 1295 410---
911 7815 9673 9565 814---
1012 0165 7883 7776 229---
1112 2575 6023 5916 655---
1212 5025 4093 3987 092---
1312 7525 2103 1997 542---
1413 0075 0042 9938 003---
1513 2674 7902 7798 477---
1613 5324 5682 5578 964---
1713 8034 3392 3289 464---
1814 0794 1012 0909 978---
1914 3613 8551 84410 506---
2014 6483 6001 58811 048---
2114 9413 3351 32411 606---
2215 2403 0611 05012 178---
2315 5452 77876712 767---
2415 8552 48447313 371---
2516 1732 18016913 993---
TOTAL322 058169 15975 284152 89921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 899
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 112-6 420+8 532
2+2 1120+2 112
3+2 1120+2 112
4+2 1120+2 112
5+2 1120+2 112
6+2 112+55+2 057
7+2 112+1 505+607
8+2 112+1 623+489
9+2 112+1 744+368
10+2 112+1 869+243
11+2 112+1 996+116
12+2 112+2 128-16
13+2 112+2 263-151
14+2 112+2 401-289
15+2 112+2 543-431
16+2 112+2 689-577
17+2 112+2 839-727
18+2 112+2 993-881
19+2 112+3 152-1 040
20+2 112+3 315-1 203
21+2 112+3 482-1 370
22+2 112+3 653-1 541
23+2 112+3 830-1 718
24+2 112+4 011-1 899
25+2 112+4 198-2 086
Total+52 800+45 870+6 930
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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