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Appartement à vendre

VilleBelley (01)
Surface91.4
Coût Total144 250
Loyer Annuel11 562
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+110
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 91.4 m²
Prix au m² : 1 422,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 32 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, Belle vue, Digicode, Interphone

À vendre en plein cœur de Belley

Découvrez ce bel appartement de type 3 offrant une généreuse surface habitable de 91,39 m², idéalement situé en centre-ville, à proximité immédiate de toutes les commodités.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante avec balcon bénéficiant d'une jolie vue dégagée et lointaine, d'un cellier, d'un vaste salon/séjour lumineux ouvrant sur un second balcon, de deux grandes chambres, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC indépendant.

L'appartement dispose de beaux volumes et d'un fort potentiel. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de le mettre à votre goût et d'en faire un lieu de vie confortable et personnalisé.

Une cave en sous-sol complète ce bien.

Une belle opportunité à saisir, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement.

Ville : Belley
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01300
Coordonnées : 45.752045, 5.691204
Total : 144 250
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 3 850
Valeur du bien : 133 850
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91.4
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11562€/an
Fourchette totale : 728€ - 1274€/mois
Fourchette annuelle : 8741€ - 15293€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 201,09 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 179
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-71 179 (-35.4%)
Marge achat-revente :56 929€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :54,09€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 757,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 636,10
Coût de l'assurance :16 228,13
Taxe foncière : 1 156,18€/an
Soit par mois : 96,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - travaux cosmétiques pour améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 850(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:500
    Peinture salle de bain: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture 2 chambres: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Belley. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre et sont basés sur une estimation de 50€/m², tenant compte de l'état des surfaces à peindre. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 562 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 250 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 283
Revenus locatifs : +11 562
Charges déductibles : -10 283
Résultat foncier Année 1 : 1 279

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 433 €/an
Revenus locatifs : +11 562
Charges déductibles : -6 433
Résultat foncier Années 2+ : 5 129 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 56210 2874 6321 275---
211 7936 3124 5065 481---
312 0296 1824 3775 847---
412 2706 0484 2436 221---
512 5155 9104 1056 605---
612 7655 7673 9626 998---
713 0215 6193 8147 401---
813 2815 4673 6627 814---
913 5475 3093 5048 237---
1013 8175 1473 3418 671---
1114 0944 9793 1739 115---
1214 3764 8053 0009 571---
1314 6634 6262 82010 037---
1414 9564 4412 63510 516---
1515 2564 2492 44411 006---
1615 5614 0522 24611 509---
1715 8723 8472 04212 025---
1816 1893 6371 83112 553---
1916 5133 4191 61313 095---
2016 8433 1941 38813 650---
2117 1802 9611 15614 219---
2217 5242 72191614 803---
2317 8742 47366815 401---
2418 2322 21741116 015---
2518 5971 95214716 645---
TOTAL370 329115 61966 636254 7110Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 711
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 428+382+2 046
2+2 428+1 644+784
3+2 428+1 754+674
4+2 428+1 866+562
5+2 428+1 982+446
6+2 428+2 099+329
7+2 428+2 220+208
8+2 428+2 344+84
9+2 428+2 471-43
10+2 428+2 601-173
11+2 428+2 735-307
12+2 428+2 871-443
13+2 428+3 011-583
14+2 428+3 155-727
15+2 428+3 302-874
16+2 428+3 453-1 025
17+2 428+3 607-1 179
18+2 428+3 766-1 338
19+2 428+3 928-1 500
20+2 428+4 095-1 667
21+2 428+4 266-1 838
22+2 428+4 441-2 013
23+2 428+4 620-2 192
24+2 428+4 805-2 377
25+2 428+4 993-2 565
Total+60 700+76 413+-15 713
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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