Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleFlagnac (12)
Surface64m²
Coût Total95 996€
Loyer Annuel5 386€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 28 700 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 448,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 64 m², 1 Pièce, 1 Chambre, Terrain de 163 m², Calme

Au coeur du village de Flagnac, grange en pierre comprenant deux niveaux avec jardin attenant. Eau, électricité et assainissement collectif à proximité. Environnement calme et agréable.

Ville : Flagnac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.601000, 2.250150
Total : 95 996€
Prix d'acquisition : 28 700€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 93 700€
Frais de notaire : 2 296€
Coût estimé : 2 296€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 449€/mois
Loyer annuel estimé : 5386€/an
Fourchette totale : 346€ - 582€/mois
Fourchette annuelle : 4154€ - 6983€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 996€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 871,21€
Coût de l'assurance :8 399,65€
Taxe foncière : 538,61€/an
Soit par mois : 44,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 448,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 installation
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(1 016 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 200€
    Isolation des combles: 64 m² × 50€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flagnac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 386 €/an
Calcul : 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 996 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 049 €
Revenus locatifs : +5 386 €
Charges déductibles : -69 049 €
Résultat foncier Année 1 : -63 663 €(Déficit de 63 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 049 €/an
Revenus locatifs : +5 386 €
Charges déductibles : -4 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42263.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 655 €(65% de 28 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 678 €/an
Calcul : 18 655 € × 3,636% = 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 386 €69 052 €3 178 €-63 666 €21 400 €42 266 €42 266 €
25 494 €3 967 €3 093 €1 526 €--40 740 €
35 604 €3 880 €3 005 €1 724 €--39 016 €
45 716 €3 789 €2 914 €1 927 €--37 089 €
55 830 €3 695 €2 820 €2 135 €--34 954 €
65 947 €3 598 €2 723 €2 349 €--32 605 €
76 066 €3 497 €2 623 €2 568 €--30 037 €
86 187 €3 394 €2 519 €2 793 €--27 243 €
96 311 €3 286 €2 412 €3 024 €--24 219 €
106 437 €3 175 €2 301 €3 262 €--20 957 €
116 566 €3 060 €2 186 €3 505 €--17 452 €
126 697 €2 942 €2 067 €3 755 €---
136 831 €2 819 €1 944 €4 012 €---
146 967 €2 692 €1 817 €4 275 €---
157 107 €2 561 €1 686 €4 546 €---
167 249 €2 425 €1 551 €4 824 €---
177 394 €2 285 €1 410 €5 109 €---
187 542 €2 140 €1 265 €5 402 €---
197 693 €1 990 €1 115 €5 703 €---
207 846 €1 835 €960 €6 012 €---
218 003 €1 674 €800 €6 329 €---
228 163 €1 508 €634 €6 655 €---
238 327 €1 337 €462 €6 990 €---
248 493 €1 160 €285 €7 334 €---
258 663 €976 €102 €7 687 €---
TOTAL172 517 €132 736 €45 871 €39 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 131 €-6 420 €+7 551 €
2+1 131 €0 €+1 131 €
3+1 131 €0 €+1 131 €
4+1 131 €0 €+1 131 €
5+1 131 €0 €+1 131 €
6+1 131 €0 €+1 131 €
7+1 131 €0 €+1 131 €
8+1 131 €0 €+1 131 €
9+1 131 €0 €+1 131 €
10+1 131 €0 €+1 131 €
11+1 131 €0 €+1 131 €
12+1 131 €+1 127 €+4 €
13+1 131 €+1 204 €-73 €
14+1 131 €+1 283 €-152 €
15+1 131 €+1 364 €-233 €
16+1 131 €+1 447 €-316 €
17+1 131 €+1 533 €-402 €
18+1 131 €+1 621 €-490 €
19+1 131 €+1 711 €-580 €
20+1 131 €+1 804 €-673 €
21+1 131 €+1 899 €-768 €
22+1 131 €+1 997 €-866 €
23+1 131 €+2 097 €-966 €
24+1 131 €+2 200 €-1 069 €
25+1 131 €+2 306 €-1 175 €
Total+28 275 €+17 170 €+11 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →