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Appartement 3 pièces 49 m²

VilleRouen (76)
Surface49m²
Coût Total92 200€
Loyer Annuel6 869€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 530,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement quartier préfécture

Situé Rue de Le Nostre, dans une petite copropriété avec du charme, au 2ème étage, un appartement de 49 m2 anciennement aménagé en T3 mais actuellement en T2, en très bon état. Il comporte une entrée donnant sur une cuisine ouverte, un large séjour salon, une chambre et une salle de bain. Information importante : le prix est très en dessous du marché car des travaux sont prévus sur la copropriété et vont immobiliser le bien sur 1 an / 1 an et demi. Ce bien est donc pour un public d'investisseur qui vont le garder en reserve avant mise en location ou revente. TF 762 euros charges trimestrielles 253 euros DPE D Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : OVAP10000365 Date de réalisation du diagnostic : 20/07/2026 Prix hors honoraires : 75 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 36 Charges prévisionnelles annuelles : 1100 €

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.446835, 1.080279
Total : 92 200€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 11 200€
Valeur du bien : 86 200€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6869€/an
Fourchette totale : 450€ - 729€/mois
Fourchette annuelle : 5394€ - 8747€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 993,59 €/m²
Basé sur :965 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 686 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-71 686€ (-48.9%)
Marge achat-revente :54 486€ (37.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 474,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 323,37€
Coût de l'assurance :6 915,00€
Taxe foncière : 762,00€/an
Soit par mois : 63,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 84,33€/mois
Soit par an : 1 011,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 572,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 622,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement d'éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et entretien du parquet.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 200 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:3 200€
    Peinture murs: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement éléments vétustes: 2000€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Entretien parquet: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:2 200€
    Peinture murs: 22 m² × 30€/m² = 660€, Entretien parquet: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 660€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², entretien de parquet à 40€/m², et la rénovation de salle de bain à 2000€.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 869 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 012 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 254 €
Revenus locatifs : +6 869 €
Charges déductibles : -16 254 €
Résultat foncier Année 1 : -9 385 €(Déficit de 9 385 €)
Imputable sur revenu global : 9 385 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 054 €/an
Revenus locatifs : +6 869 €
Charges déductibles : -5 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 815 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 869 €16 257 €3 006 €-9 388 €9 388 €--
27 007 €4 976 €2 925 €2 031 €---
37 147 €4 892 €2 842 €2 254 €---
47 290 €4 806 €2 755 €2 484 €---
57 436 €4 717 €2 666 €2 719 €---
67 584 €4 624 €2 574 €2 960 €---
77 736 €4 529 €2 478 €3 207 €---
87 891 €4 430 €2 380 €3 460 €---
98 049 €4 328 €2 278 €3 720 €---
108 209 €4 223 €2 173 €3 986 €---
118 374 €4 114 €2 064 €4 259 €---
128 541 €4 002 €1 951 €4 539 €---
138 712 €3 886 €1 835 €4 826 €---
148 886 €3 765 €1 715 €5 121 €---
159 064 €3 641 €1 591 €5 423 €---
169 245 €3 513 €1 462 €5 732 €---
179 430 €3 380 €1 330 €6 050 €---
189 619 €3 243 €1 193 €6 375 €---
199 811 €3 102 €1 051 €6 709 €---
2010 007 €2 955 €905 €7 052 €---
2110 207 €2 804 €753 €7 404 €---
2210 412 €2 648 €597 €7 764 €---
2310 620 €2 486 €435 €8 134 €---
2410 832 €2 319 €268 €8 513 €---
2511 049 €2 146 €96 €8 903 €---
TOTAL220 026 €105 787 €43 323 €114 239 €9 388 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 816 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 443 €-2 816 €+4 259 €
2+1 443 €+609 €+834 €
3+1 443 €+676 €+767 €
4+1 443 €+745 €+698 €
5+1 443 €+816 €+627 €
6+1 443 €+888 €+555 €
7+1 443 €+962 €+481 €
8+1 443 €+1 038 €+405 €
9+1 443 €+1 116 €+327 €
10+1 443 €+1 196 €+247 €
11+1 443 €+1 278 €+165 €
12+1 443 €+1 362 €+81 €
13+1 443 €+1 448 €-5 €
14+1 443 €+1 536 €-93 €
15+1 443 €+1 627 €-184 €
16+1 443 €+1 720 €-277 €
17+1 443 €+1 815 €-372 €
18+1 443 €+1 913 €-470 €
19+1 443 €+2 013 €-570 €
20+1 443 €+2 116 €-673 €
21+1 443 €+2 221 €-778 €
22+1 443 €+2 329 €-886 €
23+1 443 €+2 440 €-997 €
24+1 443 €+2 554 €-1 111 €
25+1 443 €+2 671 €-1 228 €
Total+36 075 €+34 272 €+1 803 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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