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Appartement 5 pièces 88 m²

VilleOrvault (44)
Surface88m²
Coût Total213 380€
Loyer Annuel12 863€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 823,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 88 m²

En EXCLUSIVITE A proximité des écoles, transports et commerces, nous vous proposons ce bel appartement de 88m² à la décoration soignée. Dès l'entrée, tombez sous le charme des volumes de chaque pièce. Ce bien se compose d'une cuisine aménagée avec séchoir, un salon-séjour double (possibilité 4ème chambre), 3 chambres avec rangements, dressing et une salle d'eau, wc séparé. Nombreux rangements. Une cave et un balcon complètent ce bien. Posez vos valises!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 88 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 607 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/04/2026

Consommation énergie primaire : 272 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 870 € et 2 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Orvault
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44700
Coordonnées : 47.251328, -1.584958
Total : 213 380€
Prix d'acquisition : 160 500€
Travaux : 40 040€
Valeur du bien : 200 540€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 10.35€ - 14.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12863€/an
Fourchette totale : 911€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 10931€ - 15137€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 197,56 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :281 385 €
Prix d'achat :160 500 €
Décote à l'achat :-120 885€ (-43.0%)
Marge achat-revente :68 005€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 056,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 117,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 666,28€
Coût de l'assurance :18 137,30€
Taxe foncière : 1 286,32€/an
Soit par mois : 107,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 071,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, classe E inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 040 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 38 m² × 80€/m² = 3040€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 140€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 24€/m² = 600€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 863 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 163 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 214 €
Revenus locatifs : +12 863 €
Charges déductibles : -49 214 €
Résultat foncier Année 1 : -36 351 €(Déficit de 36 351 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 951 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 174 €/an
Revenus locatifs : +12 863 €
Charges déductibles : -9 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 689 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14951.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 863 €49 221 €7 170 €-36 358 €21 400 €14 958 €14 958 €
213 120 €8 991 €6 979 €4 129 €--10 829 €
313 383 €8 794 €6 782 €4 589 €--6 240 €
413 651 €8 590 €6 578 €5 060 €--1 180 €
513 924 €8 380 €6 368 €5 544 €---
614 202 €8 161 €6 150 €6 041 €---
714 486 €7 936 €5 924 €6 550 €---
814 776 €7 703 €5 691 €7 073 €---
915 071 €7 461 €5 449 €7 610 €---
1015 373 €7 211 €5 199 €8 161 €---
1115 680 €6 953 €4 941 €8 727 €---
1215 994 €6 686 €4 674 €9 308 €---
1316 314 €6 409 €4 397 €9 905 €---
1416 640 €6 123 €4 111 €10 517 €---
1516 973 €5 827 €3 815 €11 146 €---
1617 312 €5 521 €3 509 €11 792 €---
1717 658 €5 204 €3 192 €12 455 €---
1818 012 €4 876 €2 864 €13 135 €---
1918 372 €4 537 €2 525 €13 835 €---
2018 739 €4 186 €2 175 €14 553 €---
2119 114 €3 824 €1 812 €15 291 €---
2219 496 €3 448 €1 436 €16 048 €---
2319 886 €3 060 €1 048 €16 827 €---
2420 284 €2 658 €646 €17 626 €---
2520 690 €2 242 €231 €18 447 €---
TOTAL412 013 €194 002 €103 666 €218 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 701 €-6 420 €+9 121 €
2+2 701 €0 €+2 701 €
3+2 701 €0 €+2 701 €
4+2 701 €0 €+2 701 €
5+2 701 €+1 309 €+1 392 €
6+2 701 €+1 812 €+889 €
7+2 701 €+1 965 €+736 €
8+2 701 €+2 122 €+579 €
9+2 701 €+2 283 €+418 €
10+2 701 €+2 448 €+253 €
11+2 701 €+2 618 €+83 €
12+2 701 €+2 792 €-91 €
13+2 701 €+2 971 €-270 €
14+2 701 €+3 155 €-454 €
15+2 701 €+3 344 €-643 €
16+2 701 €+3 537 €-836 €
17+2 701 €+3 736 €-1 035 €
18+2 701 €+3 941 €-1 240 €
19+2 701 €+4 150 €-1 449 €
20+2 701 €+4 366 €-1 665 €
21+2 701 €+4 587 €-1 886 €
22+2 701 €+4 814 €-2 113 €
23+2 701 €+5 048 €-2 347 €
24+2 701 €+5 288 €-2 587 €
25+2 701 €+5 534 €-2 833 €
Total+67 525 €+65 403 €+2 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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