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T4 residence rodrigues

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface73m²
Coût Total95 480€
Loyer Annuel8 303€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 760,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à Rodrigues à Agen, au 1er étage d'une résidence de trois étages sans ascenseur, découvrez cet appartement T4 offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel. Le logement se compose d'un séjour lumineux, de trois chambres dont une ouverte sur le séjour, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains Vous profiterez également de deux balcons, À proximité des commerces, des écoles et des transports, cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique au quotidien. Possibilité d'acquérir un garage en supplément.

Visites des logements: contacter le service ventes. Contact mail à privilégier. Remise des offres d’achat en mains propres ou envoi électronique. Date limite de dépôt des offres d’achat : 29/07/2026 – attribution selon ordre de priorité défini à l’article L 443-12 du CCH

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.195830, 0.632920
Total : 95 480€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 35 540€
Valeur du bien : 91 040€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8303€/an
Fourchette totale : 548€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6579€ - 10478€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,35 €/m²
Basé sur :256 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 658 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-60 158€ (-52.0%)
Marge achat-revente :20 178€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 379,89€
Coût de l'assurance :8 354,50€
Taxe foncière : 830,29€/an
Soit par mois : 69,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 540 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 303 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 033 €
Revenus locatifs : +8 303 €
Charges déductibles : -40 033 €
Résultat foncier Année 1 : -31 730 €(Déficit de 31 730 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 330 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 493 €/an
Revenus locatifs : +8 303 €
Charges déductibles : -4 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 810 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10329.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 303 €40 036 €3 331 €-31 733 €21 400 €10 333 €10 333 €
28 469 €4 409 €3 245 €4 060 €--6 273 €
38 638 €4 319 €3 155 €4 319 €--1 954 €
48 811 €4 226 €3 061 €4 585 €---
58 987 €4 129 €2 965 €4 858 €---
69 167 €4 029 €2 865 €5 138 €---
79 350 €3 925 €2 761 €5 425 €---
89 537 €3 818 €2 653 €5 719 €---
99 728 €3 707 €2 542 €6 021 €---
109 923 €3 591 €2 427 €6 331 €---
1110 121 €3 472 €2 308 €6 649 €---
1210 324 €3 348 €2 184 €6 975 €---
1310 530 €3 220 €2 056 €7 310 €---
1410 741 €3 088 €1 923 €7 653 €---
1510 955 €2 950 €1 786 €8 005 €---
1611 175 €2 808 €1 643 €8 367 €---
1711 398 €2 660 €1 496 €8 738 €---
1811 626 €2 507 €1 343 €9 119 €---
1911 859 €2 349 €1 185 €9 509 €---
2012 096 €2 185 €1 021 €9 910 €---
2112 338 €2 015 €851 €10 322 €---
2212 584 €1 840 €675 €10 745 €---
2312 836 €1 657 €493 €11 179 €---
2413 093 €1 469 €304 €11 624 €---
2513 355 €1 273 €109 €12 082 €---
TOTAL265 943 €113 032 €48 380 €152 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 303 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 744 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 744 €-6 420 €+8 164 €
2+1 744 €0 €+1 744 €
3+1 744 €0 €+1 744 €
4+1 744 €+789 €+955 €
5+1 744 €+1 457 €+287 €
6+1 744 €+1 541 €+203 €
7+1 744 €+1 628 €+116 €
8+1 744 €+1 716 €+28 €
9+1 744 €+1 806 €-62 €
10+1 744 €+1 899 €-155 €
11+1 744 €+1 995 €-251 €
12+1 744 €+2 093 €-349 €
13+1 744 €+2 193 €-449 €
14+1 744 €+2 296 €-552 €
15+1 744 €+2 402 €-658 €
16+1 744 €+2 510 €-766 €
17+1 744 €+2 621 €-877 €
18+1 744 €+2 736 €-992 €
19+1 744 €+2 853 €-1 109 €
20+1 744 €+2 973 €-1 229 €
21+1 744 €+3 097 €-1 353 €
22+1 744 €+3 223 €-1 479 €
23+1 744 €+3 354 €-1 610 €
24+1 744 €+3 487 €-1 743 €
25+1 744 €+3 624 €-1 880 €
Total+43 600 €+45 874 €+-2 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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