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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Roch-sur-Égrenne (61)
Surface391m²
Coût Total275 796€
Loyer Annuel29 932€
Rentabilité10.85%
Cashflow/mois+817€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 200 €
Surface : 391 m²
Prix au m² : 437,85 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, Jardin

Ref 12454

Localisation : Saint-Roch-sur-Égrenne, proche Domfront

Découvrez ce rare ensemble immobilier composé de deux maisons communicantes et plusieurs dépendances, offrant un grand volume et un fort potentiel.

Idéal pour un projet familial ou un investissement locatif dans un cadre paisible et verdoyant.

La première maison comprend un salon-salle à manger, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, un bureau, une salle de bain, un WC, ainsi qu'une véranda. Vous y trouverez également un ancien local commercial situé au rez-de-chaussée. La seconde maison se compose d'un salon, d'une salle à manger, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une salle d'eau et salle de bain, de deux WC, de trois chambres ainsi que d'un grenier aménageable.

Au total, les deux maisons, chacune disposant de sa propre entrée et compteur individuel, offrent 16 pièces ainsi que plusieurs annexes.

Ne manquez par cette opportunité unique de devenir propriétaire d'un lieu offrant confort, espace et potentiel.

Contactez dès maintenant votre agence L'immobilier par Rémi SERAIS - Domfront pour une visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Roch-sur-Égrenne
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61350
Coordonnées : 48.579029, -0.740232
Total : 275 796€
Prix d'acquisition : 171 200€
Travaux : 90 900€
Valeur du bien : 262 100€
Frais de notaire : 13 696€
Coût estimé : 13 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 391m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2494€/mois
Loyer annuel estimé : 29932€/an
Fourchette totale : 1984€ - 3136€/mois
Fourchette annuelle : 23808€ - 37630€/an
Rentabilité brute :10.85%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 13.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :325 832 €
Prix d'achat :171 200 €
Décote à l'achat :-154 632€ (-47.5%)
Marge achat-revente :50 036€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 796€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 358,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :68,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 427,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 787,73€
Coût de l'assurance :20 684,70€
Taxe foncière : 2 993,17€/an
Soit par mois : 249,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 494,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 676,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :817,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 391 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative du confort thermique et gain potentiel de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 391 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 49 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 391 m²
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 391 m²
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 900 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:39 100€
    Isolation toiture/combles: 391 m² × 100€/m² = 39100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 200€/fenêtre = 9800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 61 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 932 €/an
Calcul : 2 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 796 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 841 €
Revenus locatifs : +29 932 €
Charges déductibles : -103 841 €
Résultat foncier Année 1 : -73 910 €(Déficit de 73 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 510 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 941 €/an
Revenus locatifs : +29 932 €
Charges déductibles : -12 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52509.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 280 €(65% de 171 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 047 €/an
Calcul : 111 280 € × 3,636% = 4 047 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 932 €103 850 €9 130 €-73 919 €21 400 €52 519 €52 519 €
230 530 €12 706 €8 886 €17 824 €--34 694 €
331 141 €12 454 €8 633 €18 687 €--16 007 €
431 764 €12 193 €8 372 €19 571 €---
532 399 €11 923 €8 103 €20 476 €---
633 047 €11 644 €7 824 €21 403 €---
733 708 €11 356 €7 535 €22 352 €---
834 382 €11 057 €7 237 €23 325 €---
935 070 €10 749 €6 928 €24 321 €---
1035 771 €10 430 €6 609 €25 341 €---
1136 487 €10 100 €6 280 €26 386 €---
1237 216 €9 759 €5 939 €27 457 €---
1337 961 €9 407 €5 586 €28 554 €---
1438 720 €9 042 €5 221 €29 678 €---
1539 494 €8 665 €4 844 €30 829 €---
1640 284 €8 275 €4 455 €32 009 €---
1741 090 €7 872 €4 052 €33 218 €---
1841 912 €7 455 €3 635 €34 456 €---
1942 750 €7 024 €3 204 €35 725 €---
2043 605 €6 579 €2 758 €37 026 €---
2144 477 €6 118 €2 297 €38 359 €---
2245 366 €5 641 €1 821 €39 725 €---
2346 274 €5 149 €1 328 €41 125 €---
2447 199 €4 639 €819 €42 560 €---
2548 143 €4 113 €292 €44 031 €---
TOTAL958 722 €318 202 €131 788 €640 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 640 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 286 €-6 420 €+12 706 €
2+6 286 €0 €+6 286 €
3+6 286 €0 €+6 286 €
4+6 286 €+1 069 €+5 217 €
5+6 286 €+6 143 €+143 €
6+6 286 €+6 421 €-135 €
7+6 286 €+6 706 €-420 €
8+6 286 €+6 997 €-711 €
9+6 286 €+7 296 €-1 010 €
10+6 286 €+7 602 €-1 316 €
11+6 286 €+7 916 €-1 630 €
12+6 286 €+8 237 €-1 951 €
13+6 286 €+8 566 €-2 280 €
14+6 286 €+8 903 €-2 617 €
15+6 286 €+9 249 €-2 963 €
16+6 286 €+9 603 €-3 317 €
17+6 286 €+9 965 €-3 679 €
18+6 286 €+10 337 €-4 051 €
19+6 286 €+10 718 €-4 432 €
20+6 286 €+11 108 €-4 822 €
21+6 286 €+11 508 €-5 222 €
22+6 286 €+11 918 €-5 632 €
23+6 286 €+12 338 €-6 052 €
24+6 286 €+12 768 €-6 482 €
25+6 286 €+13 209 €-6 923 €
Total+157 150 €+192 156 €+-35 006 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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