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Appartement de type 2 proche commodités

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface47m²
Coût Total83 630€
Loyer Annuel8 054€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 595,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Proche commodités dont le tramway, dans une résidence sécurisée, au 7 ème étage avec ascenseur, bel appartement rénové et exposé plain Sud. Entrée, WC, SDE, cuisine aménagée, salon et chambre. Cave en sous sol et stationnement au pied de la résidence. Chauffage collectif, compter 182€/ moi (chauffage et eau chaude compris). Taxe foncière de 730€/ an, appartement déjà loué 600€ auparavant. Actuellement vendu libre de tout occupant.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.342160, 0.663280
Total : 83 630€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 2 630€
Valeur du bien : 77 630€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 14.28€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 16.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8054€/an
Fourchette totale : 575€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 6896€ - 9405€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :8.25% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 821,92 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 630 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-10 630€ (-12.4%)
Marge achat-revente :2 000€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :31,36€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 438,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 632,77€
Coût de l'assurance :9 408,38€
Taxe foncière : 730,00€/an
Soit par mois : 60,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 182,00€/mois
Soit par an : 2 184,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 671,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement entretien du parquet
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 630 €(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:820€
    Peinture murs: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 1 robinet × 80€ = 80€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 030€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Changement revêtement sol: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 130€
  • Chambre - Rafraîchissement:780€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Entretien parquet: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 054 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 630 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 184 €/an
Calcul : 182 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 603 €
Revenus locatifs : +8 054 €
Charges déductibles : -8 603 €
Résultat foncier Année 1 : -549 €(Déficit de 549 €)
Imputable sur revenu global : 549 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 973 €/an
Revenus locatifs : +8 054 €
Charges déductibles : -5 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 081 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 054 €8 606 €2 685 €-552 €552 €--
28 215 €5 903 €2 613 €2 312 €---
38 379 €5 828 €2 537 €2 551 €---
48 547 €5 750 €2 460 €2 796 €---
58 717 €5 670 €2 380 €3 048 €---
68 892 €5 587 €2 297 €3 305 €---
79 070 €5 502 €2 211 €3 568 €---
89 251 €5 413 €2 123 €3 838 €---
99 436 €5 322 €2 032 €4 114 €---
109 625 €5 228 €1 937 €4 397 €---
119 817 €5 130 €1 840 €4 687 €---
1210 014 €5 029 €1 739 €4 984 €---
1310 214 €4 926 €1 635 €5 288 €---
1410 418 €4 818 €1 528 €5 600 €---
1510 627 €4 707 €1 417 €5 919 €---
1610 839 €4 593 €1 302 €6 246 €---
1711 056 €4 474 €1 184 €6 582 €---
1811 277 €4 352 €1 062 €6 925 €---
1911 502 €4 226 €935 €7 277 €---
2011 733 €4 095 €805 €7 637 €---
2111 967 €3 960 €670 €8 007 €---
2212 207 €3 821 €531 €8 385 €---
2312 451 €3 677 €387 €8 773 €---
2412 700 €3 529 €238 €9 171 €---
2512 954 €3 375 €85 €9 578 €---
TOTAL257 959 €123 521 €38 633 €134 438 €552 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 166 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 691 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 691 €-166 €+1 857 €
2+1 691 €+694 €+997 €
3+1 691 €+765 €+926 €
4+1 691 €+839 €+852 €
5+1 691 €+914 €+777 €
6+1 691 €+991 €+700 €
7+1 691 €+1 070 €+621 €
8+1 691 €+1 151 €+540 €
9+1 691 €+1 234 €+457 €
10+1 691 €+1 319 €+372 €
11+1 691 €+1 406 €+285 €
12+1 691 €+1 495 €+196 €
13+1 691 €+1 587 €+104 €
14+1 691 €+1 680 €+11 €
15+1 691 €+1 776 €-85 €
16+1 691 €+1 874 €-183 €
17+1 691 €+1 974 €-283 €
18+1 691 €+2 077 €-386 €
19+1 691 €+2 183 €-492 €
20+1 691 €+2 291 €-600 €
21+1 691 €+2 402 €-711 €
22+1 691 €+2 516 €-825 €
23+1 691 €+2 632 €-941 €
24+1 691 €+2 751 €-1 060 €
25+1 691 €+2 873 €-1 182 €
Total+42 275 €+40 331 €+1 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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