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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface73m²
Coût Total146 880€
Loyer Annuel10 596€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 712,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8/16 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, calme, Belle vue, Interphone

Dans résidence du début des années 70, nous vous présentons cet appartement situé au 8ème étage, avec une vue exceptionnelle sur la ville de Tours. Cuisine, séjour et salon 2 ou 3 chambres si transformation du salon en chambre. Le prix tenant déjà compte d'éventuels travaux à réaliser, ce bien sera Idéal pour un investisseur pour rénovation en vue de colocation car à 1 arrêt de tram des 2 Lions. Mais aussi, bien évidemment, en résidence principale.

Pour toute information ou visite sur place, contactez Pierre-Frédérick GALLAND (EI) ou Agence AIM-TRANSACTIONS 7 Rue George Sand 37000 TOURS (8.70 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 268 lots - dont 134 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3000.00 euros. Pierre Frédérick GALLAND (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 2020AC00331 - Tours.

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.372288, 0.689055
Total : 146 880€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 11 880€
Valeur du bien : 136 880€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 883€/mois
Loyer annuel estimé : 10596€/an
Fourchette totale : 698€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8372€ - 13411€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 441,9 €/m²
Basé sur :424 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 258 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-53 258€ (-29.9%)
Marge achat-revente :31 378€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 778,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 714,77€
Coût de l'assurance :12 852,00€
Taxe foncière : 1 059,60€/an
Soit par mois : 88,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 883,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des fixtures et peinture des placards de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais fixtures datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 880 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1300€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 200€
  • Rafraîchissement cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 883 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Calcul : 883 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 880 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 060 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 530 €
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -21 530 €
Résultat foncier Année 1 : -10 934 €(Déficit de 10 934 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 650 €/an
Revenus locatifs : +10 596 €
Charges déductibles : -9 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 234.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 596 €21 535 €5 081 €-10 939 €10 700 €239 €239 €
210 808 €9 522 €4 948 €1 286 €---
311 024 €9 384 €4 810 €1 640 €---
411 245 €9 241 €4 667 €2 003 €---
511 469 €9 093 €4 520 €2 376 €---
611 699 €8 940 €4 367 €2 759 €---
711 933 €8 782 €4 208 €3 151 €---
812 171 €8 617 €4 044 €3 554 €---
912 415 €8 447 €3 874 €3 967 €---
1012 663 €8 271 €3 698 €4 392 €---
1112 916 €8 089 €3 515 €4 827 €---
1213 175 €7 900 €3 327 €5 274 €---
1313 438 €7 705 €3 131 €5 733 €---
1413 707 €7 502 €2 929 €6 205 €---
1513 981 €7 293 €2 719 €6 689 €---
1614 261 €7 076 €2 502 €7 185 €---
1714 546 €6 851 €2 277 €7 695 €---
1814 837 €6 618 €2 044 €8 219 €---
1915 134 €6 377 €1 803 €8 757 €---
2015 436 €6 127 €1 553 €9 309 €---
2115 745 €5 868 €1 295 €9 877 €---
2216 060 €5 601 €1 027 €10 459 €---
2316 381 €5 323 €750 €11 058 €---
2416 709 €5 036 €462 €11 673 €---
2517 043 €4 739 €165 €12 304 €---
TOTAL339 392 €199 937 €73 715 €139 455 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 596 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 225 €-3 210 €+5 435 €
2+2 225 €+314 €+1 911 €
3+2 225 €+492 €+1 733 €
4+2 225 €+601 €+1 624 €
5+2 225 €+713 €+1 512 €
6+2 225 €+828 €+1 397 €
7+2 225 €+945 €+1 280 €
8+2 225 €+1 066 €+1 159 €
9+2 225 €+1 190 €+1 035 €
10+2 225 €+1 318 €+907 €
11+2 225 €+1 448 €+777 €
12+2 225 €+1 582 €+643 €
13+2 225 €+1 720 €+505 €
14+2 225 €+1 861 €+364 €
15+2 225 €+2 007 €+218 €
16+2 225 €+2 156 €+69 €
17+2 225 €+2 309 €-84 €
18+2 225 €+2 466 €-241 €
19+2 225 €+2 627 €-402 €
20+2 225 €+2 793 €-568 €
21+2 225 €+2 963 €-738 €
22+2 225 €+3 138 €-913 €
23+2 225 €+3 317 €-1 092 €
24+2 225 €+3 502 €-1 277 €
25+2 225 €+3 691 €-1 466 €
Total+55 625 €+41 837 €+13 788 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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