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Appartement de 76 m2 avec balcon et garage.

Bien expiré
VilleBourg-lès-Valence (26)
Surface76m²
Coût Total113 720€
Loyer Annuel9 217€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 302,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Bourg les Valence, dans la copropriété le Rhône-Alpes où l'isolation thermique par l'extérieur a été effectuée. Situé au 2ème étage sans ascenseur. Appartement traversant et lumineux T4 de 76 m2. Il comprend une entrée avec placard, salon/séjour avec balcon, cuisine séparée avec loggia, dégagement avec placard, deux chambres, salle de douche et wc séparé. Chauffage individuel gaz avec chaudière récente. Menuiseries simple vitrage. Volets électriques. Garage et cave. Prévoir des travaux. Fibre.

  • https://www.cuerimmobilier.fr/
Ville : Bourg-lès-Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26500
Coordonnées : 44.950964, 4.898357
Total : 113 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 105 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 12.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9217€/an
Fourchette totale : 613€ - 962€/mois
Fourchette annuelle : 7355€ - 11549€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 885,00€
Coût de l'assurance :9 950,50€
Taxe foncière : 921,66€/an
Soit par mois : 76,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 99 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE B - Appartement - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine anciens, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:6 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€/fenêtre = 6800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 217 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 914 €
Revenus locatifs : +9 217 €
Charges déductibles : -11 914 €
Résultat foncier Année 1 : -2 698 €(Déficit de 2 698 €)
Imputable sur revenu global : 2 698 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 114 €/an
Revenus locatifs : +9 217 €
Charges déductibles : -5 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 102 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 217 €11 918 €3 798 €-2 701 €2 701 €--
29 401 €5 017 €3 697 €4 384 €---
39 589 €4 912 €3 593 €4 677 €---
49 781 €4 804 €3 484 €4 977 €---
59 976 €4 692 €3 373 €5 284 €---
610 176 €4 577 €3 257 €5 599 €---
710 379 €4 457 €3 137 €5 923 €---
810 587 €4 333 €3 013 €6 254 €---
910 799 €4 205 €2 885 €6 594 €---
1011 015 €4 072 €2 753 €6 942 €---
1111 235 €3 935 €2 616 €7 300 €---
1211 460 €3 794 €2 474 €7 666 €---
1311 689 €3 647 €2 327 €8 042 €---
1411 923 €3 495 €2 176 €8 427 €---
1512 161 €3 339 €2 019 €8 823 €---
1612 404 €3 176 €1 857 €9 228 €---
1712 652 €3 009 €1 689 €9 644 €---
1812 905 €2 835 €1 515 €10 070 €---
1913 164 €2 656 €1 336 €10 508 €---
2013 427 €2 470 €1 150 €10 957 €---
2113 695 €2 278 €958 €11 418 €---
2213 969 €2 079 €760 €11 890 €---
2314 249 €1 874 €554 €12 375 €---
2414 534 €1 661 €342 €12 872 €---
2514 824 €1 442 €122 €13 383 €---
TOTAL295 211 €94 677 €54 885 €200 534 €2 701 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 810 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-810 €+2 745 €
2+1 935 €+1 315 €+620 €
3+1 935 €+1 403 €+532 €
4+1 935 €+1 493 €+442 €
5+1 935 €+1 585 €+350 €
6+1 935 €+1 680 €+255 €
7+1 935 €+1 777 €+158 €
8+1 935 €+1 876 €+59 €
9+1 935 €+1 978 €-43 €
10+1 935 €+2 083 €-148 €
11+1 935 €+2 190 €-255 €
12+1 935 €+2 300 €-365 €
13+1 935 €+2 413 €-478 €
14+1 935 €+2 528 €-593 €
15+1 935 €+2 647 €-712 €
16+1 935 €+2 768 €-833 €
17+1 935 €+2 893 €-958 €
18+1 935 €+3 021 €-1 086 €
19+1 935 €+3 152 €-1 217 €
20+1 935 €+3 287 €-1 352 €
21+1 935 €+3 425 €-1 490 €
22+1 935 €+3 567 €-1 632 €
23+1 935 €+3 712 €-1 777 €
24+1 935 €+3 862 €-1 927 €
25+1 935 €+4 015 €-2 080 €
Total+48 375 €+60 160 €+-11 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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