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Maison à vendre

VilleSaint-Dizier (52)
Surface190
Coût Total245 320
Loyer Annuel18 396
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+110
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 936,84 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 80 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage

A 15 minutes de SAINT DIZIER, idéalement située sur l'axe SAINT DIZIER / NANCY - 190m2 habitable pour cette belle demeure en pierre avec grande grange attenante et jardin.

  • LE CACHET DE LA PIERRE - 190m2 HABITABLE - PIÈCE DE VIE DE 80m2 - 4 CHAMBRES - GRANGE DE 140m2 - JARDIN -

Une superbe opportunité à ne pas manquer !

Beaucoup d'atouts pour cette grande maison en pierre de construction traditionnelle. Pour une surface habitable totale de 190 m², cette maison récemment rénovée, vous propose en rez-de-chaussée: une vaste pièce de vie de 80 m² avec sa cuisine moderne et équipée avec îlot, ouverte sur un grand séjour et un beau salon, poêle à granules et baie vitrée. Également sur ce niveau, un premier WC et la chaufferie.

A l'étage, desservies par une grande mezzanine, c'est de 4 belles chambres dont vous pourrez disposer et d'une grande salle de bains avec baignoire, douche à l'italienne et double vasque ainsi que d'un second WV indépendant.

Grande grange attenante avec grenier, cave et joli jardin clos sur l'arrière du bien.

Double vitrage PVC, volets roulants motorisés, chauffage central (bois et fuel), poêle à granules, DPE en D, fibre, tout à l'égout,..

Un bien d'exception à visiter EXCLUSIVEMENT sur RDV -

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez François DEBRAY Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°792 954 323 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 598600 )

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.629451, 4.949490
Total : 245 320
Prix d'acquisition : 178 000
Travaux : 53 080
Valeur du bien : 231 080
Frais de notaire : 14 240
Coût estimé : 14 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1533€/mois
Loyer annuel estimé : 18396€/an
Fourchette totale : 1208€ - 1945€/mois
Fourchette annuelle : 14496€ - 23346€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 365,87 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 515
Prix d'achat :178 000
Décote à l'achat :-81 515 (-31.4%)
Marge achat-revente :14 195€ (5.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 269,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 103,28
Coût de l'assurance :21 465,50
Taxe foncière : 1 839,62€/an
Soit par mois : 153,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 533,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 422,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel et bois existant
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir une bonne isolation
Quantité: environ 24 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 080(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 396 €/an
Calcul : 1 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 859 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 696
Revenus locatifs : +18 396
Charges déductibles : -63 696
Résultat foncier Année 1 : -45 300(Déficit de 45 300 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 900
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 616 €/an
Revenus locatifs : +18 396
Charges déductibles : -10 616
Résultat foncier Années 2+ : 7 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23900.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 39663 7047 926-45 30821 400 €23 908 €23 908 €
218 76410 4107 7128 354--15 554 €
319 13910 1897 4908 951--6 603 €
419 5229 9607 2629 562---
519 9139 7247 02610 189---
620 3119 4806 78210 831---
720 7179 2286 53011 489---
821 1318 9676 26912 164---
921 5548 6986 00012 856---
1021 9858 4205 72213 565---
1122 4258 1335 43514 292---
1222 8737 8365 13815 037---
1323 3317 5294 83115 802---
1423 7977 2124 51416 585---
1524 2736 8854 18717 388---
1624 7596 5473 84818 212---
1725 2546 1973 49919 057---
1825 7595 8363 13819 923---
1926 2745 4632 76520 811---
2026 8005 0782 37921 722---
2127 3364 6791 98122 656---
2227 8824 2681 57023 615---
2328 4403 8431 14524 597---
2429 0093 40470525 605---
2529 5892 95025126 639---
TOTAL589 235234 639114 103354 59621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 596
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 863 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 863-6 420+10 283
2+3 8630+3 863
3+3 8630+3 863
4+3 863+888+2 975
5+3 863+3 057+806
6+3 863+3 249+614
7+3 863+3 447+416
8+3 863+3 649+214
9+3 863+3 857+6
10+3 863+4 070-207
11+3 863+4 288-425
12+3 863+4 511-648
13+3 863+4 740-877
14+3 863+4 976-1 113
15+3 863+5 217-1 354
16+3 863+5 464-1 601
17+3 863+5 717-1 854
18+3 863+5 977-2 114
19+3 863+6 243-2 380
20+3 863+6 517-2 654
21+3 863+6 797-2 934
22+3 863+7 084-3 221
23+3 863+7 379-3 516
24+3 863+7 682-3 819
25+3 863+7 992-4 129
Total+96 575+106 379+-9 804
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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